老房子抵押貸款成數揭密，4方法申請到更高額度

老房子抵押貸款成為許多人解決財務需求的方法之一，如何在申請過程中獲得更高的貸款額度是借款人最關心的問題，本文將告訴您老房子抵押貸款的申請流程，以及提升貸款成數的關鍵策略，解鎖更高貸款額度的秘密，快跟我們一起看下去吧！

什麼是老房子抵押貸款？

老房子抵押貸款是指借款人將房子作為擔保品，並向銀行、融資公司等貸款機構申請貸款的過程，貸款機構會根據房屋的估價、屋齡、屋況等因素來決定貸款額度、利率和其他條件。與新房子相比，老房子的貸款條件通常更為嚴格，因為老房子所面臨的維修、保養及折舊等問題會提高貸款風險。

老房子的定義與分類

一、幾年的房子算老房子？

臺灣目前沒有法律認定什麼是「老房子」，一般大眾之所以認為屋齡30年以上就算是老房子，主要是參考都市危險及老舊建築物加速重建條例認定的屋齡為主。即便是30年以上的老房子依然是很多人購屋的選擇，以下內容將讓您對房屋有基本的概念：

• 老屋的5個優點
  • 價格比新屋低：老屋的總價通常較低，對於預算有限的購房者來說是一個較經濟實惠的選擇。
  • 空間利用率高：老屋的公設比通常比較低，因此實際可用的居住空間較大，能更有效地規劃使用面積。
  • 地點優越：許多老屋位於市中心或生活機能成熟的社區，這些地點通常交通便利，周邊設施完善。
  • 潛在的都市更新機會：老屋有可能參與都市更新或危老重建計劃，屋主可以藉由都更獲得新建物的所有權，提升房產價值。
  • 獨特的建築風格：一些老屋具有獨特的建築風格和歷史價值，對於喜愛復古風格的屋主有特別的吸引力。

• 老屋的7個缺點
  • 維修成本高：老屋因為年久失修，需要進行大規模的維修和翻新，將會增加居住成本。
  • 貸款條件嚴格：由於老屋的風險較高，銀行和貸款機構通常對老屋貸款的條件更為嚴格，貸款成數會比較低、利率較高。
  • 結構安全問題：老屋可能存在結構老化、建材損壞等安全隱患，需要進行專業的檢查和修繕。
  • 設備老舊：老屋的水電管線、空調設備等設施可能已經老舊，需要更換或升級才能滿足生活的需求。
  • 能源效率低：老屋的設計和建造標準較傳統，可能導致能源消耗高，居住上也比較不便利。
  • 潛在的法律問題：老屋的產權複雜，可能存在多位共有人或歷史遺留的法律問題，需要仔細核查房屋的合法性和產權狀況。
  • 轉售困難：由於市場需求較低，老屋轉售可能需要更長的時間，且價格難以抬高，屋主的投資報酬率相對較低。

二、房子的分類

房子按照年齡或是屋況一共有4種不同的分類。

1. 新成屋
   • 入住狀況：無（通常是新建的房屋，尚未使用）。
   • 屋齡：2年以內。
   • 貸款成數：較高（最高可達到銀行房屋鑑價的80%），因為這些房屋的狀況良好，風險較低。
2. 新古屋
   • 入住狀況：無。
   • 屋齡：約介於3年至10年之間。
   • 貸款成數：中等（貸款成數會根據房屋的實際狀況以及借款人條件而定）。
3. 中古屋
   • 入住狀況：有（已經使用過）。
   • 屋齡：只要是有居住使用過都算是中古屋，大部分屋齡介於10~20年。
   • 貸款成數：中等（一般銀行可貸到房屋鑑價的60%至70%），雖然房屋有一定的使用年限，但房屋狀況、周邊環境與設施通常還在可接受範圍中。
4. 老屋
   • 入住狀況：有（使用年限長，可能需要維修或翻新）。
   • 屋齡：大多是指屋齡高於30年以上的房屋。
   • 貸款成數：較低（銀行房屋鑑價通常為50%至60%），因為老房子的價值和使用期限、範圍可能會受到影響，導致貸款成數普遍不高。

老房子抵押貸款成數影響的8個關鍵

影響一間房屋的貸款成數因素有很多，我們一共分析出以下8種可能會影響到貸款成數的狀況，並且整理出細節原因，讓有需要做老房子抵押貸款的民眾，能夠透過以下這些內容判斷。

1. 屋齡
   屋齡越大，房屋的老化程度越高，貸款成數通常會比較低，一般屋齡超過30年的老房子申辦抵押貸款，成數會受到較大影響。
2. 房屋狀況
   房屋的結構和內部設施狀況會直接影響到房子抵押貸款成數，如果房屋需要大量維修或已經有結構性損壞，貸款成數會更低。
3. 地段
   房屋所在地區是影響房子抵押貸款成數的重要因素，位於市中心或交通便利的區域，房屋價值較高，貸款成數也相對較高。
4. 市場需求
   老房子所在地區的市場需求高低也會影響抵押貸款成數，市場需求越高，房屋更容易出售或出租，貸款成數也會提高。
5. 房屋類型
   不同類型的房屋（如公寓、獨棟別墅），在房屋抵押貸款成數上會有所不同，例如公寓的貸款成數通常低於獨棟別墅。
6. 借款人信用
   借款人的信用記錄、財務狀況和還款能力也是影響老房子抵押貸款成數的因素之一，良好的信用記錄和穩定的收入有助於提高貸款成數。
7. 房屋鑑價
   銀行或貸款機構會根據房屋的市場價值，評估可放款的範圍，房屋鑑價金額越高，越有機會獲得高額貸款資金。
8. 資金用途
   貸款的資金用途也會影響老房子抵押貸款成數，自住型貸款通常比投資型貸款有更高的成數。

如何提升老房子抵押貸款額度？

一、提供完整的證明文件

其實不論是申請什麼樣的房子抵押貸款，都必須要提供完整的證明文件，包含以下4種，而每一種都會影響到貸款單位最後審核的貸款額度，因此缺一不可。

收入證明

提供收入證明能證明財力的穩定程度，如薪資單、稅單、銀行存款證明等，向貸款機構證明你有足夠的能力償還貸款。

資產證明

提供個人資產的證明，如股票、債券、儲蓄保單、不動產等，這些資產可以提高你的財務穩定性，增加貸款機構對你的信任。

信用記錄

保持良好的信用記錄，避免逾期還款或其他不良繳款行為，將有機會獲得高額貸款。

負債狀況

提供詳細的負債狀況，並將負債控制在合理範圍內，較低的負債比率可以提高貸款機構的信任，從而增加貸款額度。

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二、房屋翻新與維修

將老房屋重新進行翻新和維修，確實有機會幫助提升老房屋的價值，進而影響到在貸款機構申請到更高的額度，但翻修不是重新油漆就好，而是針對以下4處進行改善和改造。

結構性修繕

對房屋進行必要的結構性修繕，如修補屋頂、強化基礎性設施、更換老化的管道和電線等，這些修繕工程可以提高房屋的安全性和耐久性。

內部裝修

翻新房屋內部設施，如廚房、浴室、地板、牆壁等，提高居住的方便性與舒適度，可以增加房屋的吸引力和市場價值。

節能改造

進行節能改造，如隔熱材料、省水設備等，不僅可以降低能源消耗，還能提高房屋的環保性和舒適度。

外部環境改善

改善房屋的外部環境，如美化庭院、修繕圍牆、改善排水系統等，可以提升房屋的整體價值。

三、尋找審核較寬鬆的銀行或融資公司

就算都同是﹝銀行﹞這個管道，也會因為不同家銀行而有不同的審核條件和彈性度，因此老房子更是要找尋對於放貸條件較為寬容的銀行機構貸款，才能夠有效通過並且取得理想的資金。但除了銀行這樣的貸款管道外，其實也有其他的貸款管道，如：租賃融資公司，也是一個既合法又安全的貸款管道，但對比銀行來說，審核條件更加寬鬆的貸款方式。

了解不同貸款機構的貸款方式

各家銀行和融資公司對老房子抵押貸款審核標準不同，選擇對老房子貸款審核較為寬鬆的機構申請，能提高過件率、滿足自身貸款需求。

選擇合法的融資貸款機構

有些融資公司有提供老房子抵押貸款服務，這些機構可能會提供更靈活的貸款條件和更高的貸款額度，如國峯厝好貸專案領先業界：貸款額度最高3,000萬、年限最長15年、月付金合理、無任何代辦費，合理的還款方式也能幫助你把款項還清。

四、使用其他資產作擔保

當然增加其他財力條件進行擔保或是佐證，是極為有效的一種方式，這不僅限於是在老屋貸款的時候有效，在任何貸款想要增加更多的額度資金時，這都是一種相當有效的證明。

不動產

如果您擁有其他不動產，可以將其作為附加擔保，增加老房子抵押貸款額度，多數貸款機構會根據您所提供的不動產價值提供更高的貸款額度，但放款結果仍需以各家規範為主。

動產

提供動產作為擔保，也有機會增加老房子抵押貸款的核貸機會和額度。

投資資產

使用股票、債券、基金等投資資產作擔保，這些資產的價值有機會增加貸款機構對借款人的信任度，提升放款條件。

保險單

提供儲蓄保單或其他高價值保險單作為擔保，這些資產有機會提高老房子抵押貸款申請的成功率和貸款額度。

老房子抵押貸款申請流程

老屋貸款申請資料有哪些？

1. 身份證明：身份證或護照影本。
2. 收入證明：薪資單、稅單、銀行存款證明等。
3. 財力證明：其他不動產證明、股票、債券等資產證明。
4. 房屋證明：房屋所有權狀、土地使用權證明。

老屋貸款申請需要那些步驟流程？

步驟一：選擇適合的銀行或融資公司

• 比較不同銀行和融資公司的貸款條件，包括利率、貸款額度等。
• 選擇一家貸款條件最符合您需求的機構。

步驟二：提供文件準備申請貸款

• 按照貸款機構的要求，準備所有必要的申請資料。
• 確保所有文件齊全，包括身份證明、收入證明、工作證明、房屋證明等。

步驟三：估價並審核

• 貸款機構對房屋進行評估，確定房屋的市場價值。
• 貸款機構對借款人的信用記錄、收入狀況、負債比等條件進行審核，評估還款能力。

步驟四：對保並簽約

• 貸款審核通過後，貸款機構與借款人簽訂貸款合約，確認貸款額度、利率、還款期限等條款。

步驟五：設定抵押權並撥款

• 簽訂貸款合約後，地政事務所會核發「他項權利證明」設定抵押權。
• 完成抵押權設定後，貸款機構將資金撥付到借款人指定的銀行帳戶。

怎麼找出CP值高的老房子？

購買老屋不見得不好，除了因為土地容積率高，更重要的是老房子大多都是都市發展時較早建立的房屋，通常都是圍繞在市中心蛋黃區內，在生活機能方面發展成熟且較為完善，且若為社區型房屋，在公設比方面也比現在的新成屋要低上許多，甚至是非常純粹的0公設住宅，而如果是公寓型房屋，更有機會被劃入都市更新計畫之中，可望未來重新建造房屋。因此該如何找出這類的房屋，就跟著國峯厝好貸一起了解。

第一、查看土地價值及土地產權

透過查看該地段的土地價值和該房屋的土地產權

土地價值

• 地段：選擇位於交通便利、生活機能完善的地段，這些地區的土地價值較高，老房子的保值性和增值潛力更大。
• 周邊設施：靠近學校、醫院、公園和商場的地區，土地價值通常較高。
• 發展潛力：有都市更新計劃或未來發展潛力高的地區，土地價值會隨著開發而跟著提高。

土地產權

• 獨立所有權：擁有完整的土地所有權，無持分問題的房屋，貸款和轉售較為簡單。
• 共有人數：持分房屋的共有人數越少，處理房屋交易和貸款時的協調難度越低。

第二、了解土地容積率

容積率越高，代表土地上可建築的面積越大，發展潛力越高。

高容積率

位於市中心或主要商業區的土地通常具有較高的容積率。

低容積率

低容積率的土地通常位於較偏遠或限制較多的地區，發展潛力則比較有限。

第三、查看街廓及道路可用性

街廓

• 「街廓」的定義是指，都市計畫範圍內，由都市計畫道路圍繞而成的一塊土地。
• 規劃良好：選擇位於街廓規劃良好的地區，這些地區的基礎設施完善，居住品質高。
• 街廓方正完整：規劃方正且完整的街區，對於都市發展和重建有利，這類地區的房產價值較高。

道路可用性

• 道路寬敞度：巷道寬敞的地區可以建設更多的樓層，提供更大的發展潛力和更高的房產價值；相反巷道狹窄的地區可建樓層數較少，可能會限制地區發展。

第四、確認每個縣市的競爭度

各縣市的競爭力不同，將反映在房屋價值上，以下舉例來說：

台北市

高接受度：台北市中心區域，如大安區、信義區、中正區，這些地區土地價值高，發展潛力大，老房子保值性強。

新北市

中高接受度：板橋區、新店區、中和區，這些區域生活機能完善，交通便利，老房子具有較高的增值潛力。

台中市

高接受度：西屯區、南屯區、北屯區，這些地區發展迅速，土地價值逐年上升，老房子的投資回報率較高。

高雄市

中高接受度：苓雅區、左營區、鼓山區，這些區域基礎設施完善，發展潛力大，老房子保值性好。

台南市

中等接受度：東區、中西區，這些地區文化底蘊深厚，生活便利，老房子的市場接受度較高。

備註：以上內容僅供參考，各地區房屋市價建議參考內政部實價登錄網站，並以各貸款機構審核結果為主。

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銀行老房子抵押貸款被婉拒，還有哪些貸款管道？

許多人辦理老房子抵押貸款，往往會遇到銀行貸款成數低或不易通過等情況，銀行貸款無法滿足您的需求時，還有融資公司和民間公司等管道可以考慮，以下幫大家分析這三個管道申辦老房子抵押貸款的差別：

融資公司

融資公司提供的貸款條件通常比銀行寬鬆，特別是針對老房子抵押貸款，如國峯厝好貸是一家值得推薦的合法經營融資公司，以下是其特點和優勢：

1. 合法經營：國峯厝好貸在政府監管下運營，保障借貸雙方的合法權益。
2. 經營歷史悠久：擁有豐富的從業經驗，深受客戶信賴。
3. 還款年限最長：提供靈活的還款期限，最長可達15年，方便借款人根據自身情況選擇合適的還款計劃。
4. 老房子抵押貸款金額高：根據房屋的市場價值提供高額貸款，最高可達房屋評估價值的120%。
5. 審核寬鬆：相比銀行，國峯厝好貸的審核標準更為寬鬆，對於信用評分較低或有信用瑕疵的借款人更方便獲得貸款。
6. 快速放款：審核通過後，資金最短3天內就可以撥款到借款人帳戶，滿足急需資金的需求。
7. 服務快速：比起銀行辦理速度，國峯厝好貸服務快速，幫助您在最短時間內解決財務窘境，借款人甚至可以免費評估。

民間公司

民間貸款通常由個人或小型貸款公司提供撥款，申請門檻較低，審核速度快，但利率相對較高，適合需要快速資金周轉的借款人。以下是民間貸款的主要特點：

1. 申請門檻低：不要求信用評分或財務狀況。
2. 審核速度快：通常1-3天內即可完成審核並放款。
3. 只繳息不還本：只繳息不還本的還款方式，讓借款人難以還清貸款。
4. 利率較高：由於風險較高，利率通常高於銀行貸款，且有違法嫌疑。

老房子抵押貸款常見問題QA

結論

一、申請老房子抵押貸款的關鍵

• 房屋狀況評估
  房屋的狀況會影響貸款的批准和放款條件，借款前應確保房屋結構與狀況良好，並進行必要的維修和保養。
• 貸款額度與期限
  根據房屋價值和個人還款能力選擇合適的貸款額度和期限，避免過度借貸。
• 利率和費用
  比較不同貸款機構的利率和相關費用，選擇最有利的條件。
• 文件準備
  準備好所有必要的文件，包括房屋權狀、收入或工作證明等，加快審核過程。
• 信用程度
  維持良好的信用評分，以免影響貸款的過件率和放款條件。

二、選擇合適貸款方案的重要性

• 利率種類
  選擇固定利率還是浮動利率，取決於市場狀況和個人風險承受能力。
• 還款方式
  了解不同還款方式的優缺點，選擇最適合自身經濟狀況的方式。
• 貸款額度與期限
  根據自身的財務狀況選擇合適的貸款額度和期限，避免過高的還款壓力。
• 提前還款條款
  了解提前還款的條款和費用，確保在有能力時能夠靈活還款。
• 貸款機構的信用和服務
  選擇信用良好且服務質量高的貸款機構，讓您在貸款過程中獲得更專業的協助。

國峯厝好貸 由上市櫃融資公司直接撥款，無任何代辦費，服務品質受國際ISO 9001認證肯定、資訊安全也受國際ISO 27001認證，提供借款人專業、安全的貸款環境。