老房子貸款最高只有6成？3個方法教你提高可貸款額度！

在購買老房子時，許多人面臨的主要挑戰之一就是貸款額度不足。由於房齡較大、風險較高，貸款機構通常僅願意提供房產價值的5~6成額度，本篇文章將分享3個方法，幫助您提高老房子貸款的額度，幫助您實現購房計劃！

何謂老房子？優缺點有哪些？

老房子的定義

在購屋過程中，了解不同屋齡對於預算很重要，以下是「老房子」與其他類型房屋的定義及差異：

新成屋

新成屋是指剛建成，且從未有人居住過的房屋。這類房屋通常具備現代化設施，如建材、智能服務等，以及符合最新的建築規範和標準，例如耐震設計、節能隔熱等。因為是新建房屋，新成屋通常擁有最新的室內設計趨勢和設備，購買後不太需要針對老舊處全面大規模的整修。

中古屋

中古屋指的是已經有一定年齡（通常在10至20年之間）的二手房屋。這類房屋可能會在設計和設備上落後於現代人的需求，如老舊的公共設備、隔音設備等，但如果前任屋主維護得當，仍可以處於良好狀態。購買中古屋時，通常會考慮到可能需要進行的一些翻修，如更換管道、重刷油漆等。

新古屋

新古屋是介於新成屋與中古屋之間的房屋，通常房齡在 3 至 10 年，這類房屋的設計和設備可能較新，但價格比新成屋更具吸引力。購買新古屋的好處是，這些房屋通常已經過了新成屋可能面臨的初期建築或設備問題，同時仍保留較現代的設施與結構，為買家提供兼顧品質與性價比的選擇。

老房子

老房子一般是指房齡超過 30 年的房屋。這類房屋可能具有歷史感，擁有獨特的建築風格，如老式木窗、大理石地板、雕花欄杆等，通常位於城市的核心地段，周邊設施完善。由於建築年代久遠，老房子可能需要進行大量的翻修和維護，如更換屋頂、加強結構、管道和電力系統維修等，比較難符合現代居住需求。

買老房子的優缺點

購買老房子雖然有獨特的優勢，但也伴隨著一些問題。以下是購買老房子的主要優缺點：

優點

• 歷史價值
  老房子通常具有濃厚歷史和獨特建築風格，這些都是現代房屋難以複製的，對於喜愛古典建築和懷舊氛圍的買家來說，有著無可比擬的吸引力。
• 寬敞的室內空間
  與現代房屋相比，老房子通常有比較大的房間和更高的天花板，內部空間顯得更加寬敞舒適。
• 價格較低
  由於老房子可能需要翻修，因此市場價格通常低於新成屋或新古屋，這對於預算有限的購房者來說是個不錯的選擇。
• 地理位置好
  許多老房子位於市區，周邊交通便利，生活設施完善，如學校、醫院、公園等，這些都是購房時的重要考量因素。

缺點

• 維修費用高
  隨著時間推移，老房子的結構和設施可能會老化，因此購房者需要承擔較高的維修成本來符合現代安全標準。
• 設施老舊
  老房子因為缺乏現代節能設計，像是雙層玻璃窗或隔熱材料，導致冷氣暖氣的效果差，夏天降溫、冬天取暖都特別耗電，水電費自然就比較高。而且，老房子的管線、電線和供暖系統可能已經老舊，不但容易出問題，還可能有安全隱患，這些設施不只維修麻煩又花錢，還會影響居住舒適度。
• 耐震性不足
  由於老房子建造時的抗震技術可能不如現代，因此其抗震性能可能不足，在地震頻繁地區可能會成為一大隱憂。

如何挑選有價值的老房子？

購買老房子時，需要考慮各方面因素來確保房屋具有長期的價值和安全性。以下是幾個重要的考量點：

1. 地段
   地段是影響房產價值的關鍵因素之一。選擇位於發展成熟、交通便利、設施齊全的地段，能夠確保房產的保值和增值潛力。例如，靠近地鐵站、學校或商業區的老房子通常更具吸引力，另外社區環境、周邊安全等也是選擇地段時需要考慮的重要因素。
2. 屋齡
   雖然老房子的屋齡通常比較大，但如果房屋維護得當、保持良好的結構狀況，仍然可能具備投資潛力。購買老房子時，應該多了解屋主過去的維護狀況，是否進行過必要的維修或升級等。
3. 耐用年限
   耐用年限涉及房屋的建築結構和材料使用情況，購房者可以聘請專業的檢測人員對房屋進行全面檢查，確保結構穩定、材料耐用。此外，了解當地的氣候條件、地質狀況等，可以評估房屋在不同環境下的耐久性，考量是否需要進行結構加固或現代化改造，幫助延長使用壽命。

哪些管道可以辦理老房子貸款？

購買老房子時，可能需要透過貸款來籌措資金。由於老房子在貸款上的風險相對較高，不同貸款管道會有不同的條件和要求。以下將介紹老房子主要的貸款管道，並說明其優缺點及適合的情況：

融資公司、銀行、民間貸款管道

融資公司

融資公司是許多購買老房子的人經常選擇的貸款管道，當銀行因為房齡問題而拒絕貸款申請時，融資公司往往更有彈性，能夠根據借款人的具體情況提供客製化的貸款方案。以下為融資公司的特點：

• 貸款審核速度快
  融資公司通常能夠在比較短的時間內完成貸款審核，適合需要快速籌措資金的借款人。以國峯厝好貸為例，貸款服務具有快速審核的特點，且能根據個人需求量身定制方案。
• 貸款條件較寬鬆
  相比銀行，融資公司對於屋齡的要求較低，且更容易核准有信用瑕疵或是無薪資證明但有經濟基礎的借款人。國峯厝好貸針對在銀行貸款遭遇困難的借款人，提供更彈性的貸款條件。
• 超長年資方案
  融資公司提供多元化的貸款產品，讓您能根據自身需求靈活選擇合適的方案。國峯厝好貸提供彈性還款條件，無論是資金周轉還是長期規劃，皆能輕鬆應對，讓您安心借貸。

銀行

銀行是最常見的貸款來源之一，也是許多人會選擇的貸款管道，但對於老屋抵押貸款申請審核更加嚴格。以下是銀行貸款的特點：

• 安全可靠
  銀行作為金融機構，貸款產品透明且受到金管會的監管，能夠提供更安全的貸款服務。
• 申請過程較繁瑣
  銀行貸款的申請流程複雜，並且需要申貸人提供大量的文件，審核時間就會比較長。
• 審核嚴格
  銀行對於老房子的貸款審核相對嚴格，尤其是在屋齡較大的情況下，可能要求額外的條件評估或擔保。
• 利率較低
  銀行對於符合條件的借款人，通常可以提供比其他管道低的貸款利率。
• 貸款額度較低
  銀行審核嚴謹，因此能夠提供的貸款額度通常比較低。

民間公司

民間公司提供的貸款相較於銀行和融資公司更有彈性，但也經常伴隨一定的風險，這類貸款管道比較適合在急需資金情況下，無法通過銀行或融資公司審核的借款人，以下為民間公司貸款的特點：

• 還款方式只繳息不還本
  民間公司多半採只繳息不還本的還款方式，借款人要考慮自身的還款情況，以免讓財務越破越大洞。
• 利率高
  由於民間公司的風險較高，貸款利率通常遠高於銀行和融資公司。
• 審核條件寬鬆
  民間公司對於借款人的信用評分和房屋狀況要求低，能夠彈性地處理各種特殊情況。
• 貸款速度快
  民間公司通常能夠在短時間內完成貸款撥款，適合需要緊急資金的人。
• 風險大
  與銀行相比，民間公司存在比較大的貸款風險，借款人需要謹慎選擇貸款公司，避免陷入高利貸或其他不法行為。

老房子貸款額度及條件有哪些？

購買老房子時，申請貸款的條件可能會比新屋更為嚴格，主要是因為老房子的屋齡較大、維修需求較多。

房屋評估報告

• 屋齡要求
  大多數銀行會對老房子的房齡設有限制，屋齡超過 30 年的房屋，貸款額度可能會降低，或需要額外的擔保措施。
• 建築結構評估
  貸款機構通常會要求提供專業的房屋評估報告，借款人可以委託估價師，或詢問銀行有沒有鑑價部門可以評估，以確認房屋結構的穩定性和耐用性。
• 市場價值評估
  老房子的市場價值波動較大，因此貸款機構可能會要求進行詳細的市場價值評估，確定房屋的當前價值和未來的增值潛力。

借款人條件

• 信用評分
  貸款機構會嚴格審查借款人的信用評分，良好的信用紀錄有助於提高貸款通過的機率，並獲得比較優惠的條件。
• 收入證明
  借款人需要提供穩定的收入證明，如薪資單或稅單，以證明具備還款能力，部分貸款機構可能還會要求提供近三年的收入記錄。

貸款成數與額度

• 貸款成數
  由於老房子的風險比較高，銀行通常會降低貸款成數，代表借款人需要支付較高的自備款。一般來說，老房子貸款成數大約落在 5 成至 6 成左右。
• 貸款額度
  貸款額度會根據房屋的鑑價金額和貸款成數決定，屋齡大的房屋就相對處於劣勢，額度就會受影響。

老房子貸款利率

當您考慮購買老房子並申請貸款時，屋齡對貸款利率會有所影響，一般來說房齡越大，貸款機構承擔的風險越高，因此利率可能會比較高。以下是以30年以上屋齡為例的貸款利率範圍：

30-33年屋齡

貸款利率約落在 1.55% 起，房屋雖然已經有一定年齡，但如果結構良好且位於優質地段，仍然具有較高的投資價值。

33年以上屋齡

貸款利率約落在 1.55% ~ 2% 起，在屋齡逐漸增加的情況下，利率會受房屋的整體狀況以及市場需求影響，貸款機構在審核時也會更加注重房屋的維修記錄和結構狀況。

以上利率僅為參考，請依各家貸款機構官方公告的內容為主。這些利率範圍反映了屋齡對老房子貸款條件的影響，購房者應根據房屋的具體情況，選擇適合的貸款方案，並在貸款前與多家機構進行比較。

老房子抵押貸款流程

1. 申請
   借款人向貸款機構提交貸款申請表，並附上個人資料、收入證明和房屋相關文件，貸款機構會進行初步審核，確定借款人是否符合條件。
2. 鑑價審核
   貸款機構會對老房子進行市場價值的評估，並根據結果進行風險審核，決定最終的貸款條件。
3. 對保簽約
   通過審核後，貸款機構會與借款人進行最終的對保程序，包括利率、額度等條款，確保雙方權益。
4. 設定抵押權
   貸款機構會要求將老房子作為抵押品進行設定登記，以保障雙方的權益。
5. 撥款
   所有手續完成後，貸款機構會將貸款資金撥入借款人的指定帳戶，借款人就可以開始按照約定的金額按時還款。

了解更多：老房子抵押貸款成數揭密，4方法申請到更高額度

3個方法提高老房子貸款額度

貸款額度會關係到自備款要準備多少，以下提供幾個方法幫助您有機會提升額度：

提供收入、資產證明並維護信用狀況

1. 資產證明
   向貸款機構提交您的資產證明（如存款收入、投資、房產等），證明財務狀況穩定，增加貸款機構對您還款能力的信心。
2. 收入證明
   提供詳細且穩定的收入證明，如薪資單、綜合所得稅等，說明您具備足夠的收入來承擔還款。
3. 良好的信用狀況
   保持良好的信用評分，避免逾期還款記錄，這些都能幫助提高貸款額度，貸款機構更願意對信用良好的借款人提供更高的貸款額度。

提供信用良好和收入穩定的擔保人

如果您自身的信用狀況或收入無法滿足貸款機構的要求，可以考慮尋找一位信用良好且收入穩定的擔保人，貸款機構的風險降低，就比較願意提供更高的貸款額度。

購買精華地段

如果老房子位於交通便利、生活設施完善的精華地段，不僅房產具有更高的增值潛力，還能提升市場價值。同時，透過對地段的專業評估，確認該地區房價走勢穩定，更容易說服貸款機構提供較高的貸款額度。

老房子也可以辦二胎房貸嗎？

老房子可以申請二胎房貸（又稱二次抵押貸款），這種貸款方式是指借款人已經有一筆抵押貸款，使用同一房產再次抵押借款。由於老房子可能面臨屋齡大、維修成本高等問題，貸款機構在審核時會更加謹慎，貸款額度和條件也會有所不同。

二胎房貸利率一次看

※每個管道的貸款條件不同，請依各家銀行、融資公司等貸款機構的公告方案為主。

國峯厝好貸融資公司專門提供二胎房貸服務，具有彈性的貸款條件、快速的審核流程，以及最高可達 3,000萬的貸款額度，特別適合需要大額資金且在銀行遇到困難的借款人。如果您想知道更多二胎房貸資訊，現在就免費諮詢吧！

二胎房貸申請流程

1. 申請
   借款人需提交貸款申請表及相關資料，並等待貸款機構初步審核。
2. 審核鑑價
   貸款機構會對房產進行評估，並審核借款人的信用狀況和還款能力。
3. 對保簽約
   通過審核後，借款人和貸款機構進行對保簽約，確定貸款條款、利率和還款方式等內容。
4. 地政設定
   貸款機構會將房產進行抵押權登記，以確保其在法律上的相關權利。
5. 撥款
   完成所有手續後，貸款機構將貸款金額撥入借款人指定帳戶，此時借款人應開始準備日後的還款。

延伸閱讀：房屋二胎借款是什麼？二胎房貸5大好處與風險

老房子貸款常見問題QA