房屋轉貸利息更低？小心這6大隱藏費用讓你賠更多！

房屋轉貸雖然能降低利率，但忽略這6大隱藏費用，可能會讓你多付數萬元！立即查看如何避開這些陷阱，聰明轉貸。

房屋轉貸是什麼？

房屋轉貸指的是將現有的房貸轉到另一家銀行或貸款機構，有機會獲得更優惠的利率或更有彈性的還款方式。轉貸的主要目的通常是減少利息支出、延長還款期限或重新使用寬限期。通過轉貸，借款人可以重新安排貸款條件，達到更符合當前財務狀況的還款方案，這對於有房貸的借款人來說是另一種財務管理的選擇。

什麼情況需要房屋轉貸？

1. 利率下降：市場利率降低時，轉貸有機會幫助借款人獲得更低的利率，減少整體利息支出。
2. 改善現金流：如果原來的貸款期限短或是月付金比較高，轉貸有機會延長還款期限，降低每月還款金額，緩解經濟壓力。
3. 房屋增值：房屋如果有增值，借款人可以考慮用轉貸的方式獲得更高的貸款，獲取資金來用在房屋修繕、投資等用途。
4. 解除原本的貸款方案：當現有貸款的條件不再符合借款人的需求時，轉貸可以重新安排更合適的條款，如寬限期或還款方式。

房屋轉貸條件有哪些？

1. 良好的信用紀錄：銀行或貸款機構會審核借款人的信用狀況，確保過去無重大逾期或違約紀錄。借款人的信用評分會直接影響轉貸的條件與核貸率。
2. 穩定的收入：借款人需要提供穩定的收入證明，如薪資單或工作證明，讓銀行對你的還款能力有信心。
3. 房屋狀況：房屋的狀況和市值也是影響房貸轉貸的條件之一，銀行會對房屋進行鑑價，確定可貸款空間，屋齡太大或房屋結構不佳都可能會影響。
4. 貸款用途明確：借款人需要清楚說明轉貸的用途，通常是為了獲得更低的利率、延長還款期限或提高可貸款額度，銀行會審核申請者的貸款用途是否合理、合法。

房屋轉貸要準備什麼資料？

1. 身份證明：如身份證、健保卡或戶口名簿等。
2. 收入證明：如薪資單、繳稅證明、銀行帳戶或工作證明。
3. 房屋資料：如房屋所有權狀，以及近 1 年的房貸還款記錄。
4. 貸款申請表：向新承辦銀行提交轉貸申請時的必備文件。

房屋轉貸流程

提交申請

借款人先向新的銀行或貸款機構提交轉貸申請，並提供身份證明、收入證明等資料，銀行會進行初步審核，確保借款人符合轉貸的資格。

房屋鑑價審核

新銀行會對房屋進行估價，評估房屋的市場價值，確保貸款金額不超過房屋的可貸款空間，並對借款人的條件進行審核。

對保簽約

借貸雙方確認貸款內容並簽立貸款合約。

變更房屋抵押權

在新貸款審核通過後，銀行會變更房屋的抵押權，將抵押權從原銀行轉移到新的銀行，此步驟需要至地政事務所進行辦理，完成新的抵押權設定。

取得清償證明

新銀行撥款後，將資金直接支付給原銀行來結清舊貸款，或是撥款給款人自行清償貸款，收到清償證明後，就證明借款人已經結清之前的貸款。

塗銷抵押權

原銀行會進行抵押權的塗銷登記，表示他們已經不再擁有該房屋的抵押權利，新銀行則擁有該房屋的一順位抵押權，轉貸流程也就正式完成。

房屋轉貸、房屋增貸、房屋轉增貸差在哪？

房屋轉貸

優點

• 有機會獲得更低的利率，減少利息支出
• 有機會延長還款期限，減輕每月還款壓力
• 改善現金流

缺點

• 需支付轉貸手續費、代書費、塗銷費等費用
• 可能會影響信用評分
• 需要重跑貸款流程，手續較為繁瑣

房屋增貸

優點

• 可借到更多資金，滿足現金需求
• 無需更換貸款銀行，手續比較簡單
• 不影響現有的房貸條件

缺點

• 房屋需要有足夠的增值空間
• 增貸利率可能比較高
• 增加還款壓力

房屋轉增貸

優點

有機會同時獲得轉貸的低利率和增貸的資金

缺點

• 需支付轉貸手續費、代書費、塗銷費等費用
• 可能會影響信用評分
• 需要重跑貸款流程，手續較為繁瑣

6個隱藏房屋轉貸費用要注意

在進行轉貸時，除了新的貸款利率和月付金的金額外，還有一些容易忽略的隱藏費用，這些額外的費用可能會增加您的整體貸款成本。

• 代書費
  代書費是處理房貸轉貸過程中的文書作業費用，通常代書會協助借款人辦理相關的法律文件、銀行合約和房屋抵押權的變更，這些服務需要支付相應的代書費，具體費用依照代書的收費標準而定，一般約為 3,000至6,000 元。
• 塗銷費
  當您將房貸從原銀行轉至新銀行時，原銀行需要進行抵押權塗銷，也就是將之前設定的房屋抵押權註銷，這個過程需要支付費用，通常是 2,000至3,000 元。
• 開辦費
  許多銀行會收取貸款開辦費，用於處理新貸款的手續，大約在 3,000至9,000 元不等，實際金額可事先與銀行確認。
• 代償費
  當您透過新貸款清償舊貸款時，有些銀行會收取代償費用，這是因為新銀行在轉貸過程中會代為支付舊貸款的餘額，一般會根據貸款金額的一定比例計算，代償費約 2,000 元不等。
• 違約金
  如果您在原貸款合約期限內提前清償貸款（即轉貸），大部分都會跟你收違約金，通常是剩餘貸款餘額的一定比例計算，約為本金的3％至5％。
• 地政登記規費
  轉貸需要重新辦理房屋抵押權登記，這項手續需要向地政機關繳納登記規費，根據房屋價值的不同而有所變動，一般登記規費為設定金額的千分之一，另外還有 80 元的書狀費。

房屋轉貸隱藏費用試算

如果A先生向銀行申請 200 萬的房貸轉貸，除了貸款本金和利息之外，還會產生以下額外費用：
代書費費用範圍：3,000元至6,000元。
塗銷費費用範圍：2,000元至3,000元。
開辦費及代償費開辦費：約3,000元至9,000元。
代償費：約2,000元。
違約金費用範圍：本金的3%至5%，即200萬的3%至5%，約為6萬至10萬元（具體金額依合約條款而定）。
地政登記規費登記規費：貸款金額的1.2倍再乘以千分之一，200萬×1.2×0.001=2,400元。
書狀費：80元。

總費用大約落在6萬至10萬元以上（視違約金而定），這些費用建議都要提前預估，以便做好財務規劃。

房屋轉貸被銀行婉拒怎麼辦？

當申請轉貸被銀行婉拒時，不要灰心，仍有其他解決方案，了解婉拒原因並對症下藥是關鍵。以下提供一些常見原因與應對方法，幫助您提高成功率。

影響房屋轉貸審核的因素有哪些？

1. 信用評分不足
   信用紀錄不佳（例如，逾期還款或信用卡長期欠款）會降低銀行對借款人還款能力的信任，因此可能婉拒申請。
2. 收入不穩定
   如果借款人的收入不穩定，或收入無法達到銀行要求的還款能力標準，銀行會擔心借款人無法按時還款。
3. 房屋估價不足
   房屋的市值是貸款額度的依據，如果房屋價值較低或是老舊房屋，可能無法得到預期的貸款金額。
4. 負債比過高
   如果借款人的負債比過高，借款人的財務壓力過大也無法順利償還房貸。
5. 原貸款合約限制
   房貸合約中可能包含提前還款的限制條款，如高額違約金，這會讓轉貸成本過高，影響申請的審核結果。

如何提高房屋轉貸成功率？

1. 改善信用紀錄
   申請轉貸前盡量改善信用評分，例如按時繳納信用卡帳單、避免短期增貸，增加銀行對您還款能力的信心。
2. 穩定收入證明
   提供穩定的收入證明證明您的還款能力，如果是自營工作，可以提供報稅資料和銀行交易記錄來證明收入來源的穩定性。
3. 提升房屋估價
   如果房屋估價不足，您可以進行適度的房屋維修或裝修，提高房屋的市場價值，進而提升可貸款額度。
4. 降低負債比
   儘量償還現有的負債，降低負債比率，當負債比下降，銀行會認為您有更多資金可以償還貸款，從而增加轉貸成功的機會。
5. 多家銀行比較
   不同銀行的審核標準可能不同，您可以多方比較各家銀行的條件，選擇更有機會成功且利率比較低的銀行。
6. 尋求專業建議
   您也可以向專業的貸款顧問或代書諮詢，根據您的具體情況提供策略，幫助您解決申請過程中的問題。

除了房屋轉貸還有其它借款方式嗎？

如果房貸轉貸被拒，或者轉貸結果無法滿足需求，另一個常見的選擇是房屋二胎貸款，讓您不必更換原本的貸款銀行，還有機會借到額外的資金。

房屋二胎是什麼？

房屋二胎貸款是指在現有房屋貸款的基礎上，利用房屋的可貸款空間，向銀行或融資公司申請第二筆房貸。主要特點是如果借款人無法償還貸款，第一順位的債權人擁有優先權處理資產的權力。

房屋二胎適用情況

1. 當借款人有大筆資金需求，不希望賣掉自己的房子。
2. 房屋有足夠的增值空間或原本的房貸已經還了大部分。
3. 不想經歷轉貸的繁瑣手續，僅需額外資金周轉。

房屋二胎快速提供你資金

申請二胎貸款除了可以選擇傳統的銀行，還有兩個更靈活的管道：融資公司與民間貸款公司。這兩個管道審核更彈性，貸款條件也比較寬鬆，適合有短期資金需求或被銀行婉拒的借款人。

融資公司

融資公司與銀行相比，審核方式比較寬鬆，對借款人的收入、信用評分要求沒有那麼嚴格，並且能夠根據借款人的需求提供更有彈性的貸款方案。如國峯厝好貸貸款利率符合民法205條的標準，最快 3 天撥款，適合需要快速資金周轉的借款人。

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民間貸款公司

民間貸款公司也是申請房屋二胎的另一個管道，特別是在銀行、融資公司拒絕貸款時，因為民間貸款通常不會對貸款條件有過高要求，好處是審核速度快、手續相對簡單，適合緊急資金需求者。但要注意的是民間貸款多半採還息不還本的方式，借款人需要謹慎評估，以下是還息不還本常遇到的問題：

• 償還本金壓力：雖然可以減輕短期的還款壓力，但在還款期限到期時，借款人需要一次性償還本金才能擺脫貸款，因此需要確保有足夠的資金來應付未來的還款需求。
• 利息支出較高：由於每月只還利息，長期下來利息支出會比本利均攤的貸款方式高。
• 避免陷入長期債務：還息不還本可能讓借款人感覺短期負擔較輕，但如果資金周轉不順或無法償還本金，可能會導致更長期的財務壓力。

房屋轉貸常見問題QA