沒有房屋權狀可以貸款或買賣嗎？5個房屋權狀常見問題一次看懂！

房屋權狀是買房賣房、貸款很重要的文件，但如果沒有權狀還能貸款或買賣房屋嗎？很多人對權狀的作用搞不清楚，遇到遺失、種類不同或權狀不完整的情況，更是一頭霧水。這篇文章就要來幫大家一次搞懂房子權狀的大小事，讓你一看就懂，不再困擾！

什麼是房屋權狀？

房屋權狀是房地產最重要的文件之一，用來證明你擁有房子、土地或附屬設施（像停車位）的權利，裡面記載了物件的詳細資訊。權狀主要分成三大類：土地權狀、房屋權狀、停車位權狀，每一種都有不同的用途和功能。這些權狀不只在買賣時很重要，連辦貸款或產權轉移也會用到。

1. 土地權狀：代表土地的所有權，記錄土地的位置、面積和用途分區。
2. 房屋權狀：房屋的所有權文件，像建築用途、坪數和樓層都會寫在上面。
3. 停車位權狀：停車位的所有權證明，依狀況分成獨立和附屬兩種。

想了解你的房產狀況，先把這三種權狀搞清楚準沒錯！

土地權狀

土地權狀是用來證明土地所有權的文件，記載內容包括：

1. 土地在哪裡（地段、地號）
2. 土地面積有多大（坪數）
3. 土地屬於哪種用途（住宅區、商業區或農業用地）
4. 所有權人的名字

土地權狀的用途

1. 土地買賣：買地或賣地一定要有土地權狀，確認土地的合法性。
2. 貸款抵押：土地可以拿去銀行申請貸款，但貸款成數通常會低於房屋貸款，因為土地沒有固定收益。
3. 土地規劃：像是土地分割或合併，都需要有土地權狀，才能向地政機關申請。

房屋權狀

房子權狀是建物的所有權憑證，裡面記錄的資訊有：

1. 房子的地址和名稱
2. 房屋的使用用途（住宅、商業或工業）
3. 建築面積（坪數）
4. 所有權人的姓名

房子權狀的用途

1. 房屋買賣：不管是買房還是賣房，都需要權狀來證明房子的產權歸屬。
2. 貸款抵押：房屋可以拿去貸款，貸款成數通常比土地高，約7~8成，主要取決於屋齡、地段以及借款人信用和收入等條件。
3. 產權轉移：繼承、贈與或分割房屋時，都要用到權狀來辦理所有權變更。

大多數的房屋會同時有土地權狀和房屋權狀，但像租地建房的情況，就只會有房屋權狀，土地的部分還是歸地主所有。

停車位權狀

停車位權狀是停車位的專屬產權證明，根據停車位的屬性，分成兩種：

1. 獨立權狀停車位：可以單獨買賣或貸款，有完整的所有權。
2. 附屬權狀停車位：和房子綁在一起，無法單獨交易，通常只有住戶能用。

停車位權狀的用途

1. 停車位買賣：如果停車位是獨立權狀，可以自由交易，和房屋分開處理。
2. 貸款抵押：只有獨立權狀的停車位能貸款，但成數通常只有3~5成。
3. 產權保障：確認停車空間是你的專屬使用權，避免日後有糾紛。

機械式停車位雖然方便，但在貸款和交易上有些限制，還要注意維修問題和使用規範。

土地權狀跟房屋權狀的差別

土地權狀和房子權狀雖然都跟房地產有關，但在用途和貸款條件上其實差很多。以下用幾個重點來說明，讓你一次搞懂兩者的差別：

文件內容不一樣

1. 土地權狀：
   土地權狀主要記錄的是土地的面積、地號、地段，還有使用分區（像住宅區或商業區），重點是土地的基本屬性。
2. 房子權狀：
   房子權狀記的是建物的坪數、樓層、用途，還會寫清楚房子的位置和是不是跟土地權綁在一起。

貸款用途不同

1. 土地貸款：
   土地貸款通常是用來做土地購買、資金周轉，或是開發建案，但因為土地沒固定收入，貸款條件會比較嚴。
2. 房屋貸款：
   房屋貸款就很常見了，像買房子的時候或拿房子去抵押貸款，因為房子可以住或出租，有穩定性，銀行會比較願意放款。

貸款成數不一樣

1. 土地權狀：
   土地貸款的成數比較低，通常只能貸到土地價值的5~6成，因為銀行可能會覺得土地的變現風險比較高，尤其是地段不好或用途特殊（像農地），貸款額度可能更低。
2. 房子權狀：
   房子貸款成數相對高比較高，一般可以貸到6~7成，條件好的房子甚至能貸更高，像屋齡新、地段佳的住宅，銀行就會更願意放款。

審核標準不一樣

1. 土地權狀：
   銀行會特別看土地的用途（像是住宅區、商業區還是農地）、地段潛力，以及土地有沒有什麼問題（比如分割過、抵押過）。如果土地有開發潛力，貸款就比較好談。
2. 房子權狀：
   房子的審核會比較注重屋況、地段、屋齡，還有房子的用途是住家還是商業。如果是交通方便、屋齡新的住宅，通常比較容易拿到好條件。

房屋權狀用途是什麼？

房子權狀是每個房子的「身分證」，最主要的功能就是證明房子是誰的，也是買賣房子、辦貸款或做任何產權相關手續的必要文件。以下用途你絕對要了解：

證明房屋所有權

最基本的用途就是用來證明房子的所有權歸誰。

• 產權歸屬清楚：權狀上會寫明房子的所有權人、坪數、用途，還有房子的位置，這些資訊可以避免產權糾紛。
• 法律保障：有了權狀，等於有了法律上的產權證明，像是要繼承、分割或贈與房子時，這文件一定要提供。
• 確保沒有問題：從權狀可以看到房子有沒有抵押貸款或其他限制，買賣前查清楚，交易才安心。

辦理買賣交易

房子權狀在買賣房子的過程中是必不可少的文件，沒有它就沒辦法完成交易。

• 確認交易合法性：買賣雙方要看權狀，確保房子的所有權歸賣方，還有房子本身沒有產權上的瑕疵（比如抵押帶緩未清償）。
• 辦理產權過戶：交易完成後，權狀會拿去地政事務所重新登記，改成買方的名字，這樣房子才正式屬於新屋主。
• 貸款用得到：買房子如果需要貸款，銀行一定會要求看房子權狀，來評估貸款成數和其他貸款條件。

申請貸款抵押

房子權狀是申請貸款時最重要的文件，銀行一定會用它來確認房子的價值和產權狀況：

• 當抵押品：要向銀行申請房屋貸款就要證明產權依據，銀行會根據權狀上的坪數、地段和用途來評估可貸款額度，通常可以貸到房屋價值的6~7成。
• 辦二胎貸款：如果房子已經有貸款，還是可以用權狀再去辦二胎貸款，銀行會看剩餘的可貸款空間來決定能借多少。
• 查合法性：銀行在放款前，會用權狀確認房子有沒有產權問題，像抵押貸款未清償完畢、產權糾紛之類的狀況都會先查清楚。

遺產繼承或贈與

房子權狀在繼承或贈與房子時，是絕對少不了的重要文件：

• 辦理繼承：家人如果要繼承房子，地政事務所一定會要求提供權狀，來確認房子的產權屬於繼承人，接著才能辦過戶。
• 辦理繼承：父母想把房子送給孩子，也需要用權狀來辦手續，並按照法律規定繳納贈與稅。
• 分產權：如果有多位繼承人，權狀可以清楚記錄每個人的產權比例，避免以後出現糾紛。

確認權利範圍

房屋權狀除了證明房子是你的，還能讓你搞清楚房子的權利範圍：

• 建物和土地的範圍：像大樓的住戶，權狀會寫明建物坪數和土地持分，讓屋主知道自己名下的權利範圍。
• 附屬設施：如果房子有附屬陽台、機車位或停車位，權狀上也會記錄清楚，這樣就不會搞錯哪些是你的專屬使用範圍。
• 避免糾紛：權狀上清楚記載權利範圍，對於買賣、貸款或日後使用時，可以避免產生爭議。

為何我的房子沒有房屋權狀？

很多人看到自己的房子沒有房屋權狀時，第一個反應就是：「蛤？我的房子是不是有問題啊？」其實，不一定是產權出問題，有可能是一些特殊情況導致沒有權狀，以下幾個常見原因幫你一次說清楚：

尚未辦理保存登記

房子要有權狀，前提是要先辦保存登記，如果建商或屋主沒去地政事務所辦理相關手續就不會有權狀。

1. 什麼是保存登記？
   就是把房子登記到政府的系統裡，等於告訴地政機關「這棟房子是存在的，產權屬於誰」。

2. 為什麼沒登記？
   有可能是建商沒辦，或者屋主自己忘了，還有一種狀況是房子是違建，不能合法登記。

3. 如何解決？
   如果房子是合法建物，可以帶著建築執照、測量圖等資料，到地政事務所申請保存登記，登記完成後就可以拿到權狀了。

屬於公有或軍眷宿舍

有些房子本來就不會有權狀，因為它是公家財產，或是特定用途的建物比如：

1. 公有住宅：
   如果你住的是政府提供的公有住宅，產權是政府的，住戶只有使用權，所以不會有權狀。

2. 軍眷宿舍：
   軍眷宿舍通常是國防部的財產，除非經過國防部核准出售、完成產權移轉，否則也不會發權狀給住戶。

如果公有住宅或軍眷宿舍後來有出售給住戶，記得確認是否已經完成產權登記，才能進一步申請權狀。

屬於集體建築物

如果你的房子是屬於集體建築物（像是眷村、早期未分戶的連棟透天或工業大樓），有可能不會有單獨的權狀：

1. 產權未分割：早期很多建築物是以整體方式登記在一個大產權名下，個別住戶沒有獨立的權狀，只有共有的產權比例。
2. 使用權代替產權：某些集體建築物住戶只有使用權，而不是單獨的所有權，像是一些舊式公寓或工業用途建物。

可以找地政事務所確認是否能辦理分割登記，將產權獨立出來，這樣才有機會取得單獨的權狀。

房屋年齡過舊

房子如果屋齡太舊也可能導致沒有權狀：

1. 早期未登記：在地政法規健全之前，有些房子建好後並沒有登記為建物，導致至今沒有權狀。
2. 建物老化：屋齡太久的房子，有可能無法符合現在的建物規範，尤其是屋頂加蓋、增建的部分，地政單位可能不會受理登記。

如果是合法的舊建物，可以準備建築執照等相關文件，向地政事務所申請補辦保存登記；若建築結構損壞或不符規範，可能需要修繕或改建後才能登記。

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違建或未合法建築

如果房子是違建或未合法建築就無法取得權狀：

1. 什麼是違建？
   沒有經過合法申請、私自興建的房子，像是屋頂加蓋、佔用公共空間等都算違建。

2. 未合法建築：有些建築當初是合法興建，但後來未按規範增建或改建，也可能被視為不合法。

違建或未合法建築沒有建築執照，自然無法向地政機關申請保存登記，也就沒有權狀。如果違建部分符合補辦資格，可以嘗試申請合法化手續，否則就只能保持現狀，僅有使用權、無法取得完整的產權保障。

房子沒有登記保存會怎麼樣？

房子如果沒有辦理保存登記，等於政府的系統裡沒有這棟建物的存在，這不僅影響房屋權狀的取得，也會帶來許多實際上的問題。以下列出幾個常見影響。

無法取得房屋所有權狀

房子沒有保存登記，最大的影響就是無法拿到權狀：

• 缺乏產權證明：沒有權狀，等於你沒辦法合法證明這棟房子是你的。
• 產權不明：在法律上，房屋的產權歸屬會變得不清楚，未來處理任何相關手續都會卡關。

貸款受限

房屋貸款需要提供權狀作為抵押品，沒有保存登記就沒有權狀，自然會影響貸款申請：

• 銀行無法受理：沒有權狀，銀行無法確認房子的合法性，也不會受理房屋抵押貸款。
• 貸款選擇受限：只能申請土地貸款或其他類型貸款，但額度通常會比較低，利率可能也比較高。

交易困難

房子如果沒有保存登記，在買賣時會遇到很大的障礙：

• 買賣難進行：買家通常要求產權清楚且有完整的權狀，沒有保存登記會讓買賣變得困難。
• 價格受影響：產權不清的房子會讓買家有疑慮，成交價格可能會因此受到影響。

繼承程序複雜

如果房子沒有保存登記，產權在法律上不明確，繼承時會帶來許多麻煩：

• 需要補辦手續：繼承人必須先補辦房屋的保存登記、確認產權，才能進一步辦理繼承。
• 糾紛風險增加：如果繼承人之間意見不一致，缺乏房子權狀的情況下更容易引發糾紛。

稅務問題

房子沒有保存登記，稅務上也可能產生一些問題：

• 房屋稅計算異常：因為房屋沒有登記，可能無法按正常程序計算房屋稅或土地增值稅。
• 買賣成本增加：未登記的房子在交易時，處理產權相關問題可能會衍生額外稅務成本。

房屋權狀常見問題QA

以下針對大家對房子權狀最常見的疑問逐一解答，幫助你快速了解權狀的相關知識。