5種房屋抵押貸款你都知道嗎？提升過件率就看這篇！

房屋抵押貸款是許多人在面臨資金需求時的重要選擇，但市面上有多種不同的抵押貸款方案，你了解它們之間的差異嗎？選擇適合的方案不僅能滿足資金需求，更能有效提升貸款過件率。在這篇文章中，我們將深入探討5種常見的房屋抵押借款類型，從申請條件到優劣分析，讓這篇指南將成為你的最佳參考。

房屋抵押貸款是什麼？

房屋抵押貸款是一種借貸方式，借款人用自己名下的房產作為抵押品，向銀行或其他貸款機構申請資金。借款人必須定期還款，並支付合約定好的利息，若無法履行還款義務，貸款機構有權出售抵押的房產來償還欠款。這種貸款方式通常用於購房、房屋修繕、或其他重大資金需求。

房屋抵押貸款條件為何？

申請房屋抵押借款時，貸款機構會依據以下條件進行審核：

1. 房產價值
   抵押貸款的金額通常取決於房產的市場價值，貸款比率（Loan-to-Value, LTV）多數在70%至80%之間。
2. 借款人信用紀錄
   信用分數越高，申請抵押貸款的成功率與貸款條件會越好。
3. 收入證明
   穩定的收入來源和良好的還款能力是申請抵押貸款時的重要考量因素。
4. 貸款用途
   貸款機構會評估借款人的資金用途，確保風險控制和合法性。
5. 債務狀況
   借款人現有的債務情況也會影響審核，過高的債務比例可能降低過件機會。

了解並提前做好這些貸款準備，才能大幅提升貸款申請的成功率。

申請房屋抵押貸款流程

1. 準備文件
   申請抵押貸款前必須準備相關文件，通常包括：
   • 身分證明文件（如身分證、護照）
   • 房產所有權證明或不動產登記證明相關文件
   • 近半年的收入證明或薪資單
   • 信用報告或其他財務狀況文件
   • 抵押貸款用途證明（如需要修繕房屋、購房等）
2. 提出申請
   將所有準備好的文件交給貸款機構，並填寫貸款申請表，專員會根據借款人的資料進行初步審核，其中包括房產價值評估及信用風險評估。

3. 對保簽約
   抵押貸款批准後，此時借款人與貸款機構會進行對保程序，確認雙方的契約條件，並簽訂正式貸款合約。

4. 設定抵押權
   簽約後，貸款機構會在地政事務所進行房屋抵押權設定，代表房產在貸款期間內受到抵押，同時保障貸款機構的權益。

5. 撥款入帳
   抵押權設定完成後，貸款機構將撥款至借款人指定的銀行帳戶。至此，抵押貸款的流程正式結束，借款人開始按指定方式還款。

房屋抵押貸款為何要設定抵押權？

設定抵押權是保護貸款機構的重要法律方式。借款人申請房屋抵押借款，貸款機構會要求在該房產上設定抵押權，讓貸款機構擁有控制房屋的部分權利，確保在借款人無法按時償還貸款的情況下，貸款機構能依法處置房產。這不僅能保障貸款機構的利益，也有助於降低貸款風險。

抵押權的存在代表在貸款未還清前，房產雖然仍屬於借款人所有，但貸款機構也同時擁有部分權利。借款人如果未履行還款義務，貸款機構有權經法律程序，處分該房產來彌補未償還的貸款金額。因此，設定抵押權對貸款機構而言，是一種風險控制和保障措施，而對借款人而言，則是抵押貸款過程中的必要程序，確保雙方權益明確。

房屋抵押貸款3申請管道比較

選擇不同的貸款管道會影響申請進度、審核條件、利率、貸款成數與風險等。以下將結合銀行、融資公司以及民間公司的實際條件進行比較，幫助你找到最合適的房子抵押貸款選擇。

銀行房屋抵押貸款

申請速度

慢，因為審核時間較長，通常需要數周到一個月，尤其是需要仔細評估的的房屋條件或是特殊身分的借款人。

審核條件

相當嚴格，要求良好的信用評分和充分的財力證明，信用不佳者，無收入證明者就很難申請成功。

利率

相對比較低，通常在2%～4%之間。

貸款成數

貸款成數最高可達房屋市值的60%～70%，依個人信用和財力狀況、房屋年齡和屋況來決定。

風險

低，因銀行受金管會嚴格規範，借款人可以非常放心找銀行貸款，但申請過程就會比較繁瑣，也容易留下聯徵註記。

融資公司房屋抵押貸款

申請速度

快，最快3天內可完成審核和放款，審核寬鬆有彈性。

審核條件

相對寬鬆，對信用狀況要求不如銀行高，適合信用瑕疵或收入不穩定者申請。

利率

符合民法205條規定，還款期限最長可達15年，適合需要長期周轉者。

貸款成數

最高可達120%的房屋市值，依房產價值和借款人的條件決定。

風險

只要選擇合法立案的融資公司，風險就可以很低，這些機構受到政府嚴格控管，具有透明的貸款條件與制式的貸款流程。借款人在合約上清楚了解每月還款金額及條件，能有效降低還款壓力與潛在的合約糾紛。

民間公司房屋抵押貸款

申請速度

比融資公司還要快，1～2個工作天內即可完成審核，甚至有些可在當日撥款，適合急需資金的借款人。

審核條件

非常寬鬆，信用不良、遲繳或銀行協商等情況都不影響貸款申請，比較看重的是房屋的價值。

利率

最高，月利率通常在0.8%起，還款彈性大但風險很高。

貸款成數

通常為房屋市值的70%～85%，不受信用條件限制。

風險

高，因利率計算方式有別於一般貸款機構，還款太過於彈性，容易產生隱性風險，借款人須謹慎評估自身負擔能力，並選擇合法的機構比較好。

以下將簡單用表格比較抵押貸款的3種管道

透過上述比較，借款人可以根據自身的財務狀況、信用條件以及資金需求的緊迫程度，選擇適合自己的抵押貸款管道。不同管道的利率、貸款成數和審核標準不同，建議在申請前仔細評估，避免不必要的風險和負擔。

一般來說，融資公司能合法提供比銀行還要高的貸款額度，目前業界最高的二胎額度為3,000萬（國峯厝好貸），用本利均攤的方式，借款人能輕鬆規劃每月的還款金額。最需要小心的是代辦費問題，只有民間貸款公司才會跟你收代辦費，銀行、融資公司的費用清楚透明，也提供免費諮詢，解決你心中的疑問。

房屋抵押貸款5種類

不同的房子抵押貸款類型可以滿足借款人不同的資金需求，從購房到資金周轉，各有其多樣的貸款方式。以下簡單介紹5種常見的抵押貸款方案的差異，以及分別適合的對象：

購屋房貸

購屋房貸是最常見的房子抵押貸款類型，主要針對有購買房屋需求的借款人。借款人可以將所購買的房屋作為抵押品，向銀行或貸款機構貸款。

1. 用途：購置房地產。
2. 貸款額度：通常可貸到房屋市值的60%～80%，視個人信用、房屋價值及貸款機構的審核標準而定。
3. 還款方式：通常以分期償還本金和利息的方式進行，貸款期限可達20至30年不等。
4. 適合對象：首次購房或置換房屋的買家，適合有穩定收入來源且符合銀行嚴格審核條件的借款人。

房屋增貸

房屋增貸是指已經擁有房屋的借款人，可以基於房屋的現有價值申請增加貸款金額，從而獲得更多資金來滿足其他財務需求。

1. 用途：主要用於大額資金需求，例如房屋修繕、裝潢或其他財務用途。
2. 貸款額度：增貸額度主要是依據房屋市值和現有貸款餘額計算，最高可達房屋現值的80%，具體額度取決於借款人的信用狀況和收入能力以及其他條件。
3. 還款方式：類似於購屋房貸，通常為長期攤還本息的還款方式。
4. 適合對象：擁有房產且需要額外資金的屋主，特別適合不想出售房屋卻又需大額資金的借款人。

房屋轉貸

房屋轉貸是指借款人將原有的抵押貸款，轉移到另一家銀行或其他貸款機構，有機會獲得更優惠的貸款條件，如更低的利率或更符合現在收支的還款方式。這是一種有效降低還款壓力的方式，特別適合已經有抵押貸款但希望優化貸款條件的借款人。

1. 用途：房屋轉貸主要用於降低利率、延長還款期限或調整每月還款金額，從而減輕借款人的財務壓力。
2. 貸款額度：房屋轉貸的貸款額度通常與原有的抵押貸款額度相當，如果房屋有增值，借款人才比較有機會獲得額外的貸款資金。
3. 利率：轉貸可以幫助借款人轉換為更低的利率方案，從而節省整體利息成本。
4. 適合對象：已經持有抵押貸款的借款人，特別是原貸款利率太高、還款條件不佳，或是房屋有大幅增值的情況，透過房屋轉貸來重新優化貸款方案。
5. 還款方式：通常以本息分期償還，具體還款方式根據新貸款機構的條件決定。

房屋二胎

房屋二胎是指在房屋已經有第一胎抵押貸款的情況下，借款人再次將房屋抵押給另一家貸款機構，從而獲得額外的資金。這種抵押貸款通常適用於比較大額的資金需求。

• 用途：房屋二胎貸款常用於需要大筆資金周轉的情況，例如房屋修繕、投資或其他財務需求。
• 貸款額度：貸款額度通常取決於房屋市值和第一胎貸款餘額，二胎貸款的額度一般可達房屋剩餘價值的60%～70%。
• 利率：房屋二胎貸款的利率通常高於第一胎貸款，因為二胎的風險更大，貸款機構會相應提高利率來抵銷風險。
• 適合對象：擁有房屋並且已經有一胎貸款的借款人，適合那些需要額外資金但又不想出售房產的屋主。

房屋抵押貸款常見問題QA

不同情況下都有適用的貸款解決方案，無論是老舊房屋還是信用狀況不佳的借款人，都有合適的貸款管道提供選擇，以下針對常見問題進行詳細解答。