房屋二胎銀行拒貸怎麼辦？看這篇1步逆轉

您有申請房屋二胎銀行被婉拒的經驗嗎？想轉往融資公司、民間貸款卻不知道從何找起嗎？本篇文章將帶您探討房屋二胎銀行拒貸的常見原因，並提供解決方法，文末還會分享一些真實成功案例，讓您了解其他人如何克服困難，最後成功獲得房屋二胎貸款的故事，幫助您提高貸款申請的成功率。

房屋二胎與房屋一胎的差別？

房屋二胎貸款，又稱二胎房貸、二順位房貸，指借款人在已經有一筆以房屋為抵押的貸款（即第一胎貸款）的基礎上，將同一房屋再次抵押給貸款機構，從而獲得第二筆貸款的融資方式。

房屋二胎的特點

房屋二胎貸款具有多項特點，為借款人提供靈活的資金解決方案。以下是房屋二胎貸款的主要特點及其詳細說明：

不受 DBR22 倍限制

• DBR（Debt Burden Ratio）：DBR 是指負債比，即借款人的總債務與其月收入的比率，根據金管會的規定，銀行在審核無擔保品貸款時，借款者負債比率高於平均月收入 22 倍的貸款將拒絕貸款，目的是為了防止借款人負債過高的問題。
• 房屋二胎貸款的優勢：房屋二胎貸款不受DBR22倍限制，因為它是以房產作為抵押的貸款，即使借款人的全部無擔保債務歸戶總餘額除以平均月收入已達標準，仍有可能獲得房屋二胎貸款。

最長可分15年攤還

• 較長的還款期限：房屋二胎貸款的還款期限，部分貸款機構最長可達15年，使借款人能夠將還款壓力分散至更長的時間內，每月的還款額度相對較低。
• 靈活還款計劃：長期的還款計劃提供了更多的靈活性，讓借款人可以根據自己的財務狀況選擇合適的還款方案，減少每月的負擔。

不需轉貸原先的房貸

保留現有貸款：借款人在申請房屋二胎貸款時，不需要將現有的房屋一胎貸款轉貸到其他銀行或貸款機構，借款人可以保留現有的一胎貸款條件和利率，不受影響。

房屋一胎的特點

一胎房貸就是我們常聽到的「一般購屋房貸」，指借款人首次以房屋作為抵押，向銀行或其他金融機構申請的貸款，用來補貼購屋自備款以外的其他費用。一胎房貸是房屋抵押貸款中最常見和基礎的類型，以下是對一胎房貸的詳細說明：

1. 首次抵押
   一胎房貸是房屋的首次抵押貸款，代表該房屋從未用作其他貸款的抵押物。
2. 優先順位
   在借款人無法還款的情況下，一胎房貸的債權人擁有優先處置房屋的權利，即第一順位債權人。如果房屋被拍賣，第一順位債權人將首先獲得拍賣所得價金，以償還貸款。
3. 貸款額度
   根據房屋的市場價值以及借款人的信用和收入狀況來決定，一般來說，銀行會根據房屋的市場價值，結合借款人的信用評分和收入情況，決定能夠提供的貸款金額，通常是房屋鑑價金額的70%到80%。
4. 利率和期限
   一胎房貸的利率通常較低，因為風險相對較小。貸款期限可長達20～30年，具體期限根據借款人的需求和貸款機構的放款標準而定。

為什麼房屋二胎銀行會婉拒？

房屋二胎雖然可以快速取得資金，但並非每個人都能順利申請。銀行會綜合考量多項因素，決定是否核准您的二胎申請。以下是一些常見的被婉拒原因：

一、信用評分不足

信用評分是銀行評估借款人還款能力的重要指標。當您的信用評分較低時，銀行會認為您有較高的違約風險，因此較不願意核准您的二胎申請。

• 過去有未按時還款的記錄，不論貸款或信用卡。
• 信用卡欠款過多導致產生卡循。
• 信用報告中有其他負面瑕疵記錄。

信用評分並非一蹴可及，需要時間來改善。建議您養成良好的理財習慣，並耐心等待信用評分的提升。

二、市場房產行情

房產行情就像是一面鏡子，清楚地反映出房屋二胎申請的成敗。當房產市場出現波動時，銀行對於房屋二胎的審核態度也會隨之調整。如果房產行情過低，銀行可能會認為貸款風險過大而拒絕貸款，這可能是由於：

• 房屋所在區域的房價波動。
• 房屋本身狀況不佳。
• 房屋年齡較長。

三、負債比過高

負債收入比，簡單來說就是您的每月收入相對於每月債務支出的一個比例。這個比例是銀行評估借款人還款能力的重要指標之一。當您的負債收入比過高時，銀行會認為您目前的財務狀況已經不堪負荷，無法再承擔額外的債務，因此會提高對房屋二胎申請的審核標準，甚至直接拒絕。

負債收入比過高會帶來哪些影響？

• 增加銀行風險
  負債收入比過高代表借款人每月用於還債的金額已經佔用了大部分的收入，若再增加一筆房屋二胎的貸款，將會進一步提高銀行的信用風險。
• 降低核准機率
  銀行會認為高負債比的借款人還款能力不足，因此降低核准二胎申請的機率。
• 提高利率
  即使核准，銀行也會要求更高的利率來補償風險。
• 縮短貸款期限
  為了降低風險，銀行可能會縮短貸款期限，增加借款人的月付額。

四、沒有固定收入

無固定收入是許多人在申請房屋二胎時面臨的一個常見問題。對於銀行來說，借款人的收入穩定性是評估其還款能力的重要指標。因此，無固定收入的個人在申請房屋二胎時，往往會面臨較高的拒絕率。

為什麼無固定收入會影響房屋二胎的核准？

• 還款能力不明： 銀行無法準確評估無固定收入者的每月收入，也就無法確定其是否有能力按時償還貸款本息。
• 風險評估： 無固定收入者收入不穩定，一旦遇到經濟困難，就可能無法按時還款，增加了銀行的信用風險。
• 擔保品價值： 即使有房屋作為擔保品，若借款人的還款能力不足，銀行仍會擔心貸款無法回收，進而影響核准的意願。

五、被列為警示帳戶

根據金融監督管理委員會的《存款帳戶及其疑似不法或顯屬異常交易管理辦法》第3條：「警示帳戶指法院、檢察署或司法警察機關為偵辦刑事案件需要，通報銀行將存款帳戶列為警示者。」

如果借款人的帳戶被標示為警示帳戶，代表該帳戶可能涉及刑事案件，例如洗錢或詐騙等犯罪行為，帳戶的持有人可能被視為案件的嫌疑人，這表示借款人過去可能有嚴重的信用問題或違反金融規範，銀行會認為這類借款人風險過高，不願意提供貸款。

六、過多的聯徵查詢次數

過多的聯徵查詢（三個月內三次以上），可能代表借款人頻繁申請貸款或信用卡，銀行便會質疑為何借款人要向多家金融機構申請貸款，而這些金融機構卻婉拒貸款給借款人，貸款風險越高，銀行越會擔心借款人的資金用途，以及未來債務是否能負擔，從而婉拒貸款。

怎麼提高貸款房屋二胎銀行過件率

如果想讓房屋二胎銀行貸款順利過關，讓銀行覺得你是一個可靠的借款人，可以從以下幾個方面著手：

一、改善信用狀況

• 按時繳款： 務必按時繳清信用卡帳單、貸款本息。
• 良好信用卡使用習慣：準時繳清，不產生循環利息
• 減少負債： 盡量減少不必要的消費，並設法清償部分債務。
• 避免申請新貸款： 短期內避免申請新的信用卡或貸款。
• 爭取更正錯誤資訊： 若聯徵中心資料有誤，可向聯徵中心提出異議。

二、維持房屋價值

您的房產擁有足夠的可貸款空間是獲得貸款的重要條件，您可以採取以下措施來提升房產的價值：

1. 定期維護和保養房屋，確保房屋的狀況良好。
2. 進行必要的房屋翻新或升級，增加房屋的市場價值。
3. 了解並掌握房產所在區域的市場行情，選擇合適的貸款時機。

三、改善負債收入比

• 減少不必要的支出： 檢視並減少非必要的開銷，例如娛樂、購物等。
• 增加收入： 尋求加薪、兼職或副業等方式增加收入。
• 債務整合： 將多筆高利率的債務整合為一筆低利率的貸款，降低每月還款金額。
• 出售資產： 若有閒置的資產，可以考慮出售以清償部分債務。

四、穩定的收入來源

擁有穩定的收入來源是銀行貸款審核時的重要考量因素，您可以通過以下方式讓銀行明白您具備穩定的收入：

1. 提供穩定的工作合約或僱用證明書。
2. 提交過去數月的薪資單或收入證明。
3. 如果是自由職業者或自營業者，準備詳細的財務報表和稅單，證明您有固定的收入來源。
4. 提供其他收入來源證明，如：保險單、定存等。

五、提供額外擔保

• 增加抵押物：提供額外的資產作為擔保，例如其他房產或高價值物品如：動產，這些抵押物可以增強銀行對貸款回收的信心，減少其風險顧慮。
• 尋找擔保人：考慮請信用良好且收入穩定的親友作為擔保人，擔保人能為貸款提供額外的保障，讓銀行更願意批准貸款。

為何房屋二胎銀行一定要看聯徵？

聯徵中心就像是一個人的信用報告簿，記錄著個人過去的借貸行為、繳款狀況等。銀行透過查詢聯徵，可以快速了解借款人的信用狀況，評估其是否具備還款能力。

銀行之所以重視聯徵，主要有以下幾個原因：

• 風險評估：
  • 還款意願： 聯徵紀錄可以反映出借款人過去是否按時繳款，是否有過逾期或呆帳紀錄。這直接關係到借款人未來是否願意按時償還貸款。
  • 還款能力： 聯徵紀錄可以顯示借款人目前的負債狀況，包括信用卡、其他貸款等。若負債過高，表示借款人每月需支付的款項較多，可能影響其還款能力。
• 保障銀行權益：
  • 降低呆帳風險： 透過聯徵，銀行可以提前篩選出信用狀況不佳的借款人，降低貸款呆帳的風險。
  • 避免重複授信： 若多家銀行同時向同一位借款人授信，可能導致借款人無法負擔過高的債務。聯徵可以有效避免這種情況發生。
• 法規要求：
  • 金融監管： 為保障金融市場的穩定，相關法規規定金融機構在放款前必須查詢借款人的信用狀況。

所以即使是房屋二胎，銀行也會透過聯徵來評估借款人的信用狀況，畢竟房價可能受到市場影響而波動，因此僅憑房屋價值作為擔保，仍無法完全排除借款人違約的風險，而且即使有房屋作為抵押，若借款人同時背負其他高額債務，仍可能導致無法按時償還房屋二胎貸款。

聯徵分數要多少才符合銀行要求？

不同銀行對聯徵分數的要求可能有所不同，但一般來說聯徵分數分為三種：

1. 無法評分
   如果借款人資料過少或短期內沒有使用信用卡，可能無法獲得評分，這類情況下，銀行可能會要求借款人提供其他財力證明或加分條件。
2. 固定評分200分
   這表示信用不良，貸款幾乎不可能獲准，需要借款人改善信用紀錄後再申請。
3. 實際評分（200-800分）
   評分越高，信用越好，通常分數在600分以上較容易通過銀行貸款申請，銀行更傾向於向信用評分較高的借款人提供貸款，信用分數越高，放款條件也會越好。

不聯徵的房屋二胎有嗎？

不聯徵房屋二胎，顧名思義就是不會將借貸資訊上傳至聯徵中心。這對於信用狀況不佳或急需資金的人來說，是一個相對彈性的選擇。但市場上提供此類服務的業者主要分為租賃融資公司與民間公司，兩者各有優缺點，我們來詳細比較：

一、租賃融資公司

優點：

• 專業性高： 租賃融資公司通常具備較完整的金融專業，在風險評估、契約制定等方面較為嚴謹。
• 透明度高： 租賃融資公司受法規規範，契約內容相對透明，消費者權益較有保障。
• 額度較高： 相較於部分民間公司，租賃融資公司提供的貸款額度通常較高。

缺點：

• 利率較高： 為了承擔較高的風險，租賃融資公司的利率通常比銀行高。
• 審核較嚴格： 雖然不聯徵，但租賃融資公司仍會對借款人的財務狀況進行審核，條件相對較嚴格。

延伸閱讀：2025房屋借款條件、利率與流程全攻略

二、民間公司

優點：

• 審核彈性： 民間公司對於借款人的條件較為寬鬆，即使信用狀況不佳，也有機會獲得貸款。
• 放款速度快： 民間公司的審核流程通常較簡便，放款速度較快。

缺點：

• 利率更高： 相較於租賃融資公司，民間公司的利率通常更高。
• 透明度較低： 民間公司的營運較不透明，契約內容可能不夠完善，消費者權益較難保障。
• 風險較高： 民間公司可能存在違法或不肖業者，借款人需自行承擔較高的風險。

選擇建議

• 優先選擇合法立案的業者： 不論是租賃融資公司或民間公司，都應選擇合法立案的業者，避免落入詐騙陷阱。
• 比較多家業者： 多方比較不同業者的利率、條件、服務內容，選擇最適合自己的方案。
• 仔細閱讀契約內容： 在簽訂合約前，務必仔細閱讀契約內容，了解自身的權益與義務。
• 諮詢專業人士： 若對貸款相關事宜有疑問，建議諮詢專業的貸款顧問或律師。

注意事項

• 利率並非唯一考量： 除了利率之外，也要考量還款期限、違約金、提前清償費用等因素。
• 注意隱藏費用： 部分業者可能存在隱藏費用，簽約前務必確認。
• 避免暴力討債： 若遇到暴力討債，應立即報警並尋求法律協助。

提醒您：
利率並非絕對： 市場利率會隨著經濟狀況而波動，實際利率可能與上述說明有所差異。
本資訊僅供參考： 實際貸款條件仍以各家業者公告為準。

國峯厝好貸為全台唯一擁有ISO國際雙認證，合法經營、透明度高、房屋二胎服務專業的租賃融資公司。

房屋二胎銀行婉拒可以找代書嗎？

代書的主要工作為代理土地登記、土地測量、不動產契約及遺產稅等相關業務，同時也會協助辦理貸款的工作，如房屋二胎、信貸。代書除了協助處理案件外，也可以自成公司受理案件，不過找代書辦理房屋二胎必須要注意以下事項：

1. 部分代書採月利率
   • 代書貸款的計息單位以月利率、年利率為常見，常見的「月息三分」指的是月利率3%，換算成年利率則為36%，遠高於銀行及融資公司的利率。因此在選擇代書貸款時，需特別注意利率的計算方式和實際月付金金額。
2. 額外的貸款費用
   • 代書貸款可能涉及多種費用，除了開辦費、帳管費及手續費外，還可能收取代辦費和服務費，這些費用常常是重複收取的，只是換了不同的名義。因此在簽署貸款合約前，一定要仔細檢查所有費用明細，避免被不肖業者重複收費。
3. 還息不還本
   • 這是民間貸款常見的還款方式，指的是借款人僅需支付利息，不需歸還本金，某些不肖業者可能會將未繳清的利息加入本金，形成利滾利的狀況，導致借款人無法脫身。因此借款人應特別注意還款條款，確保自己了解每月的還款細節，避免陷入無止境的債務循環。

代書辦理房屋二胎雖然有其便利之處，但部分代書管道可能伴隨著高利率和潛在的隱藏費用，借款人應該詳細了解每項費用及還款條款，謹慎選擇合適的房屋二胎貸款，以免承擔過高的財務風險。

房屋二胎銀行常見問題QA

國峯厝好貸實際案例分享

房屋二胎銀行婉拒後依然貸款成功
桃園的黃先生擔任業務員，月薪平均5至6萬元，生活過得相當不錯，在工作一年內，他辦理了多張現金卡，不過好景不常，公司因內部債務問題導致裁員，失去工作的黃先生，由於花錢如流水的習慣未能改變，導致本金和利息如滾雪球般越來越大，最終形成難以止血的債務。

前兩年，黃先生的父親去世，他繼承了父親留下的老厝，黃先生決定用這棟老厝作為擔保，申請房屋二胎貸款來創業，由於黃先生過去有現金卡的濫用紀錄，導致信用評分不佳，銀行拒絕他的貸款申請，這讓黃先生非常沮喪，但他並沒有放棄。

黃先生在朋友的建議下，找到了國峯厝好貸，國峯厝好貸是一家合法經營、透明度高的融資貸款公司，國峯厝好貸的專業團隊仔細審查了黃先生的情況，並根據他的需求提供了一個合適的貸款方案。

透過國峯厝好貸，黃先生拿到了比預期更高的貸款，將部分欠債還清，並將另一部分的貸款與家人一起開創批發生意，期望過上更好的生活，現在黃先生也已經還清了所有債務，走向人生的下一個階段。

黃先生的故事說明了，即使信用評分不佳，只要選擇合適的貸款機構，依然能夠成功獲得房屋二胎貸款。國峯厝好貸提供最高3,000萬元的貸款，還款年限最長可達15年，不僅免收代辦費用，還能在3天內將款項快速撥入您的帳戶，採取本利均攤的還款方式，讓您輕鬆償還貸款，如您有房屋二胎銀行拒貸的情況，不用擔心，歡迎至國峯厝好貸免費諮詢。