房東報稅這樣報！報錯租金所得恐多繳 3 萬

房東報稅租金所得時，最怕的就是沒報、少報、錯過申報時間，報錯租金所得，除了補稅，還會有罰款和信用問題！這 3 大錯誤，你中了幾個？

房東報稅要注意，錯一步將多繳3萬元

房東報稅租金所得時，最怕的就是沒報、少報、錯過申報時間，報錯租金所得，除了補稅，還會有罰款和信用問題！先看看！這 3 大錯誤，你中了幾個？

錯誤一、沒報租金所得，國稅局直接開罰

很多房東認為沒收到提醒，就不用報租金所得，但國稅局現在都有強大的交叉比對機制，即使房東沒主動申報，也能透過租客報稅、銀行交易紀錄、租屋契約查核，發現異常！

房東沒報租金所得，會發生什麼事？

• 租客報租金抵稅 → 房東被比對查稅！
• 銀行帳戶租金進帳紀錄 → 國稅局掌握收入！
• 租賃契約有登記 → 被查到未報稅，可能補稅+罰款！

罰款計算方式

• 未申報租金所得，國稅局會依據當地一般租金標準計算應稅額，並要求【補稅 + 罰款】（最高 2 倍）！
• 若房東惡意逃漏稅，被查到後還可能面臨【罰金 + 滯納金】，嚴重甚至影響房屋未來交易或貸款。

解決方案
房東應主動申報租金所得，即使過去沒報，也建議補報，以免未來被查到，面臨更高額的罰款與稅負。

錯誤二、租金收入報太低，小心被補稅！

部分房東為了降低稅金，在申報租金所得時故意填低金額，但國稅局會根據 「房屋及土地之當地一般租金標準」 來比對你的租金收入，如果申報金額低於這個標準，就會直接補稅！

※ 關於房屋及土地之當地一般租金標準詳見「財政部主管法規共用系統 – 台財稅字第11200694880號函」

案例分析：房東報太低 vs. 按標準申報，補稅金額差多少？
A 房東：申報租金收入 8,000 元/月，但國稅局認定該地區標準租金為 12,000 元/月，結果被補稅 48,000 元！（補稅額 = 4,000 × 12 個月）

B 房東：誠實申報，享有 15,000 免稅額，最終稅負較低！

解決方案：
房東申報前，應查詢所在地區的租金標準，確保申報金額符合規定，避免未來補稅與罰款。

錯誤三、錯過申報租金所得時間

房東報租金所得的時間跟綜合所得稅一樣，所以 5 月申報時務必同步填報租金所得，如果超過申報期限，不僅需要補稅，還可能增加不必要的支出！

錯過申報期限的後果

• 逾期補報 → 可能被罰應補稅額滯納金
• 逃漏稅情節重大 → 可能加罰應補稅額罰款

一定要申報租金所得嗎？哪些情況適用免稅？

房東出租房屋時，並非所有情況都需要繳稅，若符合特定條件，租金收入可享 15,000 元 免稅額，甚至可能適用較低的房屋稅率（1.5%~2.4%）。

根據住宅法第 23 條規定，符合以下條件的房東，可享「每月 15,000 免稅額」：

1. 將房屋出租給政府或租屋服務機構（如社會住宅、長照中心）
2. 透過租賃媒合平台出租，並符合政策規範
3. 提供長期租賃服務，例如 3 年以上的租賃合約

※ 住宅法請詳見「全國法規資料庫」，並且以最新住宅法資料為主。

案例分析：符合 15,000 免稅額 vs. 不符合的差異

C 房東：將房屋出租給政府認證的租屋服務機構，每月租金 18,000 元，符合免稅資格，因此有 15,000 元免稅額可以扣除。

D 房東：自行出租給一般租客，每月租金 18,000 元，不符合免稅資格，因此必須完整申報。

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租金所得漏報少報，1 年租金全泡湯

許多房東以為租金收入是私人交易，稅務機關不容易查到，但事實上，國稅局有 2 大查稅手法，讓租金漏報無所遁形。如果被查到租金所得少報或漏報，不僅需要補繳所得稅，法令上限最高還可能罰到 2 倍罰款，等於 1 年租金直接飛了！想知道怎麼避開這些風險？接下來繼續告訴你！

國稅局這 2 招，漏稅無所遁形

房東以為不申報租金所得，國稅局就查不到？錯！現在只要這 2 項數據一交叉比對，誰少報、誰漏報，一查就知道！被鎖定後，除了要補稅，還需要面臨最高可達漏稅額的兩倍罰鍰，還款負擔瞬間暴增，得不償失！

第一招、租金扣除額

租客報稅時，若有申報 「租金扣除額」，國稅局就能透過報稅資料對比，確認房東是否有如實申報租金所得。

例如：
1. 租客申報租金扣除額，房東未報租金所得
2. 租客申報租金 12 萬，房東只報 6 萬

所以房東要確保租金所得申報金額與租客一致，若擔心費用影響，可以利用可扣抵項目（後續將會繼續介紹），降低應繳稅額，達到最省稅的報法。

第二招、所得收入與申報金額不符

除了租客的報稅紀錄，國稅局還會透過銀行帳戶資金流來對比租金收入，確認房東是否有異常申報，如果有異常發生，還會實地勘查及調閱水電資料，確認房東申報不符。

例如：
1. 透過金融帳戶監控，發現房東的銀行帳戶每月固定收到 3 萬元，但未申報所得
2. 租金與申報所得不符 → 申報租金所得 6 萬，但銀行帳戶顯示一年收入 18 萬

現在國稅局的查核機制越來越嚴格，只要數據有異常，就可能被查！因此房東一定要如實申報，並且確保租金收入與申報金額一致，如果過去有誤，應主動補報，勿存僥倖心態，才能避免被查到時罰款加重！

房東報稅補報 vs. 被抓，國稅局罰款相差多少？

房東申報租金所得時，補報和被國稅局查到的結果天差地遠！
若選擇主動補報，不僅可以降低罰款，甚至有機會免罰；但若等到國稅局查到，最高可被加罰 2 倍稅額，讓要繳的費用暴增！

房東們，別存僥倖心理，現在就來看看主動補報 vs. 被國稅局抓包，罰款到底差多少？

租金所得逃漏，最高將罰 2 倍！

如果房東少報或漏報租金所得，一旦被國稅局查到，不只要補繳租金所得稅，還可能被加罰 2 倍稅額，損失將會相當驚人！依據《所得稅法》第 110 條規定：納稅義務人未依所得稅法的規定，正常申報並納稅，除必須依法補足納稅額外，還必須依照處以 3 倍以下的補徵稅額罰鍰。

嚴重的是，如果因為逃漏租金所得被國稅局抓到並且列管，未來申請銀行貸款時，銀行在查詢信用紀錄時，就會發現被列管的事實，而影響到貸款條件，或甚至遭到拒貸！

※ 資料引用 1：全國法規資料庫 「所得稅法」
※ 資料引用 2：財政部高雄國稅局「應據實申報房屋租金收入，以免遭補稅處罰」 

補報租金所得，這樣做罰款最低！

如果發現過去有漏報租金所得，在國稅局還沒找上門前，勿存僥倖，儘早補報，才能避免遭遇罰款風險！只要符合條件，主動補報，不只可以降低罰款，甚至可能完全免罰！

• 主動補報 vs. 被查到的罰款差異

如何降低補報時的罰款？

1. 越早補報越好
   → 發現問題後立即向國稅局補報，可降低罰款或免罰。
2. 提供完整資料
   → 準備租約、銀行轉帳紀錄、租客報稅資料，確保補報時能順利過關。
3. 合理扣除可抵減費用
   → 若有房屋修繕費、管理費等，可依規定申報扣除，降低租金所得稅額。

房東若不確定該如何申報，可以諮詢專業會計師，或向國稅局詢問，確保稅務處理正確無誤！

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房東報稅節稅策略，這樣做最省！

每年報稅季，許多房東都擔心自己租金所得報錯、報少、沒報，結果不僅要補繳稅金，還可能遭到國稅局開罰，甚至最高加罰 2 倍！但其實，合法節稅的方法早已明訂，只要掌握正確申報方式，房東每年最多可省 15,000 元租金免稅額，還能扣除 60% 的必要損耗，讓應稅金額降到最低！

如果這些問題你還搞不清楚沒關係，接下來，我們就來看看房東必知的 15,000 免稅額申請條件，以及3 大租金扣抵項目，讓你的房東報稅最省、最安心！

15,000 免稅額申請條件，這 3 個房東要知道

房東出租房屋，並不是所有情況都需要繳納租金所得稅！根據住宅法第 23 條規定，若符合特定條件，每個月租金都能夠有最多 15,000 元的免稅額，等於一年最多可減免 18 萬元！

想拿到這筆免稅額，房東只需要符合 3 項條件，接下來，條件是什麼？怎麼申請？繼續看，幫助你可以將租金所得稅降到最低！

條件 1：房屋要符合特定租賃對象

不是所有出租房屋都能享有 15,000 免稅額，房東必須將房屋出租給符合政府規範的特定對象，才能申請免稅優惠。

特定租賃對象有以下 3 種

1. 加入政府或社會住宅計畫，如：包租代管、租賃媒合平台，並藉由平台成功出租。
2. 出租給政府認可服務機構，如：長照、托育機構、身心障礙服務機構…等
3. 租賃給符合社會公益用途的對象（如弱勢族群、政府租賃補助方案）

條件 2：租賃契約不違規

房東申請 15,000 免稅額時，必須提供符合政府規範的正式租賃契約，否則即使符合租賃對象，也無法享受免稅優惠。

符合規定的租賃契約應包含以下內容：

• 雙方當事人資訊（房東、房客姓名與聯絡方式）
• 租期 & 月租金金額（必須載明租金，不可空白）
• 租賃用途（需符合政府規範，例如社宅、長照機構等）

房東常見的錯誤：

• 未提供正式租賃契約 → 租客無法申報租金扣除額，房東也無法申請 15,000 免稅額。
• 合約內容不完整 → 沒有明確記載租期、租金，申請時恐遭退件。
• 與租客私下交易，未報備 → 無法獲得政府認可，導致無法申請免稅優惠。

正確做法：

• 與租客簽訂完整租賃契約，確保所有條款清楚載明。
• 透過政府認可的租賃媒合平台 簽約，提高申請成功率。

※ 行政院有提供「住宅租賃契約書範本」，如果擔心自己的租賃契約不完全，可以到這邊下載﹝下載範本﹞

條件 3：完成合法租賃申報

即使房東符合租賃對象，租賃契約也合法，但若沒有完成正式申報，仍然無法享有 15,000 免稅額！

房東只要完成以下的申報流程，就可以想要每個月 15,000 元的免稅額：

1. 租賃契約須向地政機關報備（確保租約具法律效力）
2. 申報期限 → 每年房屋稅開徵前 40 天內完成申報
3. 報稅時需一併申報租金所得，並附上合格文件

如果房東符合條件卻忘記申報，可能導致每年多繳 3 萬至 5 萬元的租金所得稅，千萬別讓自己的權益白白浪費！

接下來，我們將說明「租金報稅扣抵項目」，這 3 大扣除額別漏報，讓你的稅金降到最低！

租金報稅扣抵項目有哪些？3 大扣除額別漏報

房東報稅時，除了確認租金所得外，別忘了可扣抵的費用！如果這些扣除額你沒報，等於每年多繳好幾萬元稅金！
快來看看房東報稅時最常漏報的 3 大扣除額，確保你的應稅所得降到最低！

第一種：房屋修繕費（維護、裝修成本）

哪些費用可以扣抵？

• 房屋結構修繕費（如屋頂防水、牆面修復）
• 設備更換維修費（如冷氣、熱水器、管線更新）
• 租屋內部裝修費（如油漆粉刷、地板更換）

房東要小心！這些錯誤不要犯！

• 裝修費沒有保存發票 & 合法支出證明
• 裝潢費過高，但未按照規範折舊計算

記得一定要保留所有的發票和收據，在報稅時一併交給國稅局，並且一定要確保修繕費用是合理的，而且與租屋用途有關！畢竟可以扣抵不代表能夠無限上綱，合理才能合法減稅。

第二種：管理費 & 物業費（公寓、大樓適用）

如果是出租公寓或大樓的房東，千萬別漏報這些費用！

• 管理費（大樓管理、社區維護）
• 公寓電梯維修費、公共設備維護費
• 公共清潔費、公用水電費（若房東支付）

只要上述費用都是由房東自行支付，並且留有繳款證明，就可以在申報時一併申報進行扣抵。

第三種：其他必要損耗

國稅局允許房東可以扣除租屋時的必要損耗費用，必要損耗包含：

• 房屋折舊成本
• 地價稅、房屋稅
• 附加捐、產物保險費
• 向金融機構借款購屋而出租之利息支出

※ 詳細可扣除成本依據財政部公告為主，可參詳﹝財政部稅務入口網 → 綜合所得稅節稅手冊 → 所得篇﹞【連結了解】

房屋裝潢貸款有哪些方案？申請條件、利率與額度比較！報你知

以上這些都是房東們常常忽略的地方，這些扣除額都是國稅局認可的成本支出，但最重要的是，不論是要扣抵什麼東西，都一定要將「發票」、「收據」、「憑證」留下，確保報稅時順利通過！

如果你的租金收入應稅額過高，別忘了申報「必要損耗」，讓你的租金所得稅降到最低！

房東報稅租金所得常見 Q&A