房屋設定流程與費用多少？懶人包5分鐘立刻搞懂

買房或辦理貸款時，常常會聽到房屋設定抵押，到底是什麼意思？流程會很複雜嗎？需要準備哪些資料？會不會增加額外負擔？別擔心，國峯厝好貸幫你整理懶人包，用最簡單的方式一次搞懂！從基本觀念到實際操作流程，還有費用明細都解釋清楚，讓你5分鐘內就能了解，輕鬆應對房屋設定流程。

什麼是房屋設定抵押？

簡單來說，就是把你的房子拿去當作擔保品，跟銀行或其他貸款公司借錢。設定抵押後，貸款機構會擁有房子的抵押權，如果你哪天沒辦法還錢，他們就可以合法拍賣你的房子，把欠款收回來。這是一個很常見的融資方式，但流程和細節還是有些眉角要注意。

為何要房屋設定？

房屋設定的意思是，你把房子的某些權利暫時讓給別人（通常是銀行或融資公司），但房子的所有權還是你的。抵押權設定完成後，這間房子在法律上會受到部分限制，等你把貸款還清，設定才會解除。

房屋設定抵押分為一胎 VS 二胎

房屋設定抵押有分「一胎房貸」和「二胎房貸」，這跟貸款的順序有關：

一胎房貸

也就是一般我們申請的購屋貸款，借款人確定買房後，第一次把房子拿去抵押取得房貸，因為銀行風險比較低，所以利率通常會比較優惠，貸款金額的成數也會比較高，但還是要看貸款機構的審核結果。

二胎房貸

如果你的房子已經有一胎貸款，但還有可貸款空間，想再借一筆錢，就會需要辦理二胎房貸。因為風險比較大，利率就會比較高。如果還不出來，一胎的銀行有優先拍賣權，二胎的債權人只能排第二順位。

二胎抵押適合短期需要資金的人，比如投資、創業或應急用途，但要注意二胎利率略高，還款壓力也會更大，需要確認自己有辦法負擔還款。

房屋設定與所有權的關係

房屋設定並不會改變你的房子所有權，房子還是你的！但你需要遵守設定後的限制，比如不能賣掉房子，或要經過一胎債權人的同意才能再做二胎抵押等。設定抵押就像是一種法律上的保護機制，保障銀行和其他貸款機構的權益，如果你貸款如期還清，房子的抵押設定就會解除，你的房子也就不會有任何限制。

不過，如果真的還不出來，銀行跟其他貸款機構是有權拍賣你的房子來清償債務的，所以在設定抵押前，一定要衡量自己的還款能力、規劃好財務，不要讓自己的房子因為短期資金需求而冒過高風險！

房屋設定抵押的種類

主要分為「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種形式，這兩者的使用情境和特色不太一樣，適用於不同的貸款需求和條件。此外，設定抵押後會直接影響房屋的貸款額度和未來的買賣自由度，甚至還涉及抵押權的有效期限與法律規定，以下逐一幫大家說明。

普通抵押權與最高限額抵押權比較

普通抵押權

普通抵押權是最常見的形式，適用於單筆貸款，比如房屋貸款或車貸。銀行會根據你借款的金額，設定一個固定的抵押金額，當你還完這筆貸款後，抵押權就會自動解除。

• 特點：金額固定、單筆借款使用，還清後即解除。

最高限額抵押權

最高限額抵押權比較靈活，通常用於企業融資或循環借款。銀行會先設定一個最高額度，借款人可以在額度內多次借款或還款，方便資金調度。

• 特點：額度彈性、可多次借還款，但需要注意總額不能超過設定的最高限額。

房屋設定會影響貸款和買賣嗎？

影響貸款額度

如果房子已經設定抵押（尤其是二胎抵押），銀行在審核新的貸款申請時，會減少你的貸款額度，因為房子可作為擔保品可貸款空間通常比較低，對銀行來說風險變高。

限制買賣自由

我們前面有提到，設定抵押的房子在出售時，需要先解除抵押權，買方才能順利完成過戶，如果貸款未還清，通常需要透過賣房款項來清償貸款，解除抵押後才能交給買方。因此，設定有抵押設定的房子，買賣過程會稍微複雜一些。

影響房價

設定抵押的房子可能會影響買方信心，讓交易過程拉長，甚至導致房價談判中處於不利地位。

抵押權的有效期限？

根據《民法》的相關規定，抵押權的有效期限主要有以下幾個重點：

1. 抵押權不因時效消滅
   民法880條提到，抵押權是一種物權，具有持續效力，不會因為時間經過而自然失效。只要貸款未清償完畢，抵押權就一直有效，除非雙方達成協議解除。

2. 還清貸款後解除抵押
   當借款人還清貸款，銀行或貸款機構有義務協助屋主辦理抵押權的塗銷登記，並提供清償證明給借款人，讓房屋恢復原本的自由狀態。

3. 設定的最高限額有效期
   如果是最高限額抵押權，雙方可以在合約中約定貸款使用期間，通常為5年或10年。但抵押權本身具有持續效力，不會因期限到期自動失效，只要債務未清償，抵押權仍然有效。若合約到期且債務清償，需由雙方辦理抵押權解除或重新簽訂合約。

4. 債權人未解除抵押權的保障
   如果債務人已經還清貸款，但債權人（如銀行）遲未解除抵押權或拒絕配合，債務人可以依法維護權益。根據《民法》第881條規定，債務人可準備清償證明等相關文件，向法院提起訴訟，要求裁定解除抵押權登記。

法院判決生效後，債務人可憑判決書直接向地政機關申請塗銷登記，無需債權人同意，這個方式可以保障自己的財產。

設定房屋抵押權是一個有時間效力的法律行為，貸款還清後應盡快解除抵押，避免影響房屋未來的買賣或再次申請貸款的進度。

房屋設定的流程與費用

房屋設定抵押是貸款過程中很常見的環節，不管是購屋貸款、一胎房貸還是二胎房貸，都需要完成這些程序才能進行。以下用簡單易懂的方式帶你了解完整流程、需要準備的資料以及費用與注意事項。

設定流程

1. 確認貸款條件
   • 與銀行或貸款機構確認貸款金額、利率、成數及還款期限，並了解是否符合條件。
   • 銀行可能會要求進行房屋估價，以確認抵押物價值是否足夠，估價費用由借款人負擔。（融資公司則有提供免諮詢、免估價費用服務）
2. 簽訂貸款合約
   • 確認所有條件後，與銀行簽訂貸款合約，確定雙方權利義務及抵押物的相關範圍。
3. 辦理抵押權設定
   • 銀行會指派代書或地政士協助，將抵押權登記於地政事務所，確保抵押權的合法性與生效。
4. 取得抵押登記證明
   • 地政事務所完成登記後會有「抵押權登記完成通知」，代表抵押權正式成立。
5. 銀行撥款
   • 抵押登記完成後，銀行會正式撥款，貸款流程結束。

準備資料

1. 借款人身分證明
   • 身分證正本及印章，或自然人憑證等資料。
2. 房屋相關文件
   • 房屋所有權狀影本。
   • 最新的地籍謄本影本（可以跟地政事務所申請）。
   • 若為共有產權，需提供共有人同意書或由共有人共同簽署。
3. 貸款相關文件
   • 銀行貸款合約、收入證明或其他申請文件（視銀行需求）。
4. 抵押權設定申請書
   • 由銀行或代書準備，需雙方簽字確認。

相關費用

1. 代書費/地政士費用
   市場行情約2,500～15,000元，依案件複雜度與地區而定。
2. 登記規費
   地政事務所的登記費為抵押金額的千分之一，但最低為1,000元。例如：抵押金額為500萬元，登記費為5,000元。（書狀費80元/張）
3. 公證費
   若銀行要求貸款公證，需額外支付公證費，通常約1,000～3,000元。

※房屋的設定費用根據不同管道會有所差異，以上金額僅供參考，請依各官方網站公告內容為主。

注意事項

1. 貸款金額與抵押價值的比例
   銀行貸款成數通常為房屋價值的60%~70%，實際放款的額度要看借款人信用，收入與抵押物類型而定。（融資公司貸款成數更高，最高可達120%）
2. 還款後解除抵押
   債務清償後，貸款機構要提供清償證明書，協助塗銷抵押權登記。如果貸款機構不給，可以依法向法院提起訴訟解除抵押權。

設定抵押的每一步都要謹慎留意，確保所有文件準備齊全可以避免延誤進度。若不熟悉流程，可以向 國峯厝好貸 專員免費諮詢，讓整個貸款更順暢。

房屋設定抵押查詢方法

想知道一間房有沒有被設定抵押，或自己名下的房屋是否還有抵押權沒解除，其實查詢方法很簡單，不需要花太多時間。以下介紹幾種查詢方式，讓你輕鬆掌握房屋的抵押狀況。

如何查詢房屋有沒有設定抵押？

到地政事務所查詢

最直接的方式就是到房屋所在地的地政事務所，申請地籍謄本或他項權利證明書。

• 在謄本的「他項權利欄」中，可以看到房屋是否有設定抵押權，抵押權人是誰，以及抵押金額是多少。
• 地籍謄本每份約20～30元，申請快速又準確。

使用線上查詢服務

現在不少地政事務所都有提供線上查詢服務，只要輸入房屋的地號或地址，就可以查到房屋的抵押狀態。

• 如果是自己的房屋，可以使用自然人憑證登入查詢。
• 要注意部分查詢平台需要付費，部分只能查詢自己的房屋或有授權的房屋。

向房屋所有人索取

如果你是買房的買家，可以直接要求賣方提供最新的地籍謄本或他項權利證明書，賣方也有責任證明房屋是否有抵押或其他債務問題，並確認文件是最近三個月內申請的，以免資訊過於老舊。

尋求免費專業協助

如果你對流程不熟悉，可以請國峯厝好貸協助查詢，尤其是在買賣房屋或設定抵押時，國峯厝好貸會幫忙檢查房屋的產權狀態，包括是否有抵押權或其他法律限制。

為何要設定抵押權塗銷？

當你已經還清房屋貸款後，必須完成塗銷抵押權的法律程序，如果不主動塗銷，房屋的抵押狀態將持續存在，可能對你的財產權益造成影響。

恢復房屋完整產權

• 清償貸款後，如果沒有辦理塗銷抵押權，代表銀行或其他貸款機構對你的房子還有部分使用權利。
• 塗銷抵押權後，名下的房屋產權才是完整狀態。

避免影響房屋買賣

• 如果房屋有抵押權，可能被視為產權有瑕疵，買方通常不願意承接這類型的房屋。
• 即使找到買家，交易流程可能因為抵押權未解除而被延誤，甚至可能導致交易破局。

防止影響再次貸款

• 未解除的抵押權，銀行會以為房屋仍有擔保責任，無法提供更好的貸款條件，或是影響放款的意願。
• 塗銷抵押權後，房屋可以再當作新的擔保品用於融資需求，可貸款額度會比較高一些。

確保法律安全

• 抵押權未解除，債權人理論上仍可以行使抵押權，這可能導致不必要的法律糾紛。
• 塗銷抵押權是讓房屋完全脫離債務關係的最後一步，確定塗銷抵押權才能避免未來可能產生的問題。

如何辦理抵押權塗銷登記？

當房屋貸款還清後，就需要拿著清償證明去辦理抵押權塗銷登記，這項重要程序有多種方式可選擇，以下根據新北市政府整理出的5種辦理方法簡單說明：

臨櫃申請

• 方式
  申請人親自攜帶所需文件，前往房屋所在地的地政事務所辦理塗銷登記。
• 適用
  適合距離房屋所在地比較近、想要直接與地政人員確認資料的民眾。
• 優點
  即時受理、確認過程清楚，文件不齊可以馬上回家拿。

跨所申請

• 方式
  可在同一縣市內的任一地政事務所申辦塗銷登記，無需到房屋所在地的地政事務所。
• 限制：超過10件的大宗案件或與其他非跨所項目合併辦理的情況除外。
• 適用
  在同一個縣市內都還算好辦理，適合想快速辦理相關手續的人。
• 優點
  不需要特地跑到房屋所在地，跨所辦理也很方便。

跨縣市收辦

• 方式
  若抵押權人為金融機構（例如銀行），可以在全台任一地政事務所辦理塗銷登記，無需受房屋所在地限制。
• 適用
  適合抵押權人是金融機構的情況，方便跨縣市辦理。
• 優點
  受理範圍很廣，便利性高，如果是在外縣市工作的人就很適合。

跨縣市代收

• 方式
  如不符合跨縣市收辦的情形，可以到居住地的地政事務所送件，該事務所會核對申請人身分，並以郵寄方式將申請文件送到房屋所在地的地政事務所辦理。
• 適用
  適合民眾不方便前往房屋所在地，又不符合跨縣市收辦條件的情況。
• 優點
  無需親自跑遠程，但文件傳遞可能需要比較多時間。

網路申請

• 方式
  若委託地政士或律師代理申請，可透過內政部數位櫃檯系統辦理。代理人以自然人憑證或工商憑證登入系統，填寫申請資訊，完成電子簽章後上傳送件（紙本附件需郵寄或提交至土地管轄所）。
• 適用
  適合需要專業代辦、不方便親自到場或跨縣市申請的情況。
• 優點：
  線上完成基本手續，節省親自送件的時間。

房屋設定常見QA