單價 35 萬=豪宅？豪宅稅新制，這類房屋恐繳高額稅負！

2025豪宅稅新制來了！單價35萬也算豪宅？小套房也將晉升小豪宅？購屋、賣屋都要注意！ 帶你看懂新舊制差異，哪些房屋會受到影響？買房、賣房該如何因應，才能避免多繳稅金？

2025豪宅稅新重點，與舊制有何不同？

過去只看「總價」，現在「單價」也列入標準

在 2025 年豪宅稅改革 之前，政府主要以 「房屋總價」 來判定是否屬於豪宅，因此只要房價未超過門檻，就不會被課豪宅稅。

但 2025 年起，除了「總價」，政府開始把「單價」也列入標準，這代表即使總價沒超過標準，但如果單價夠高，依然可能被視為豪宅！

新舊制豪宅稅標準比較表

根據財政部官方最新公告，以下我們整理了豪宅稅新舊制的標準對比表。

什麼房子會受到陰影？

這次改制，最容易受到陰影莫過於的是位於雞蛋黃區的小套房，在目前高房價的時候，同意多“高單價、小坪數”的房屋，很可能就從“小套房”變為“小豪宅”，被徵收所指的“豪宅稅”。

◆ 豪宅稅是什麼？
根據政府文件，「豪宅稅」的正式名稱是「高級住宅加價房屋稅」，這並不是一項新增的稅目，而是在現行的房屋稅基礎上額外加徵的稅款。
從 2025 年開始，政府調整了豪宅的標準，不再只看「總價」，還新增了「每坪單價」門檻。
舉例來說，在台北市，如果房價總額達到 6,000 萬元以上，或每坪單價超過 120 萬元，就會被認定為豪宅，房屋稅會比一般住宅更高。

單價35 萬=豪宅？

過去，總價 6,000 萬以上才算豪宅，但 2025 年開始，不論是總價還是單價，只要符合其中一項門檻，就可能被課徵豪宅稅。

六都與其他縣市豪宅稅標準

以下整理資料參考於財政部公告的豪宅稅標準（2025 年適用）

明顯變化

• 過去只要 總價沒達到 6,000 萬，就不算豪宅，但現在只要「單價過高」，一樣可能被課豪宅稅。
• 在六都外的非主要都市地區，35萬/坪已經是豪宅門檻，讓許多高房價區的小宅晉升為「小豪宅」。

不同縣市的標準不同，配合新制也有一些改變，您可以參考：113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定

豪宅稅新制對這族群影響最大

對於以下這些購屋族群，豪宅稅新制影響最大：

1. 小資族購買小坪數高價宅
   • 以前可以買「低總價、高單價」的小宅，避開豪宅稅，如今變成「小豪宅」。
   • 例如，總價 2,500 萬、坪數 30 坪的房子（單價約 83 萬/坪），在新北市就可能被列入豪宅稅範圍。
2. 換屋族想縮小坪數但維持生活機能
   • 過去換屋族可以透過「縮小坪數」來降低房價總額，如今高單價區域的房屋仍可能被課豪宅稅。
   • 例如，從 50 坪換到 30 坪，但單價仍超過新標準，還是會被視為豪宅。
3. 投資型買房族
   • 原本預計買「高單價、低總價」的小宅來出租，避免觸碰豪宅稅門檻，如今這些房屋直接被列入「小豪宅」。

案例分析：假設買25坪vs. 50坪房屋，是否會變成豪宅？

讓我們來比較兩種購房情境，看看哪種會被課豪宅稅：

• 過去「小宅」不會被課豪宅稅，但現在因為單價高，所以要繳！
• 反而坪數大的房屋，如果單價和總價都沒超標，是不會被列入豪宅稅範圍。

◇ 你會受到影響嗎？
1. 如果你打算買房，記得 不只是看總價，還要注意單價是否過高！
2. 這項改變讓高價地段的小坪數房子變成「隱形豪宅」，稅負比你想的還要重！
3. 建議購屋前先確認房價是否會超過豪宅門檻，避免無形的額外支出。

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2025新制豪宅稅怎麼算？購屋賣屋有什麼影響？

2025 年的豪宅稅新制，不只是影響「擁有房屋」的屋主，也讓買賣房屋的成本變得更高！

過去，豪宅稅主要影響「超高總價」的房產交易，但新制推出後，連每坪單價超過標準的房屋，未來轉手時也可能得付出更高的交易成本！

豪宅稅如何計算？

豪宅稅的計算方式不再只看總價，還要看單價，因此很多人會擔心自己的房子是否會被課豪宅稅。
其實計算方式並不難，只要掌握 這 3 個步驟，你就能輕鬆算出你的房屋稅負！

步驟1：確認房屋是否符合豪宅標準

政府判定房屋是否適用「豪宅稅」，主要看兩個標準：
總價超過門檻（如：台北市 6,000 萬、新北市 4,000 萬）
單價超過門檻（如：台北市 120 萬/坪、新北市 75 萬/坪）

只要符合其中一項，你的房子就可能被課豪宅稅！

請參考本文內「六都與其他縣市豪宅稅標準表」

步驟 2：計算豪宅稅應稅金額

房屋稅 = 課稅現值 × 房屋稅率

• 課稅現值：由地方政府評定，約為市價的 50%~60%
• 房屋稅率：
  • 一般房屋稅率：約 1.2%
  • 豪宅稅率：最高可達 3.6%~5%

步驟3：計算你的總持有成本

除了房屋稅，豪宅還可能產生其他稅金負擔，例如：

• 地價稅（約 1.5%~3.6%）
• 奢侈稅（短期轉手可能適用）
• 未來出售時的財產交易所得稅

所以買房時，不只要看「總價」，也要注意「單價」！如果你的房屋落入「豪宅」範圍，每年的持有成本可能會比一般房屋高出 2~3 倍以上！以下我們就來做差異比較整理。

豪宅 vs. 一般住宅每年稅金比較

買房族負擔將因為豪宅稅變重？

影響 1：持有成本增加

2025 年後，如果你的房子單價超過門檻，即使總價沒超標，仍可能被認定為「豪宅」，這代表持有房屋的成本變貴，影響如下：

• 房屋稅增加：因為豪宅稅適用範圍擴大，可能會讓每年的房屋稅大幅提高。
• 地價稅增加：地價稅依房屋價值計算，若被歸類為豪宅，地價稅負擔可能變重。
• 未來出售時的房地合一稅增加：轉手時若房價上漲，豪宅稅可能讓房價增值部分的課稅變高。

影響 2：買房稅負增加，總成本變貴

新制推出後，若購買「單價超標」的房子，未來持有稅、交易稅都會增加。這讓原本預算剛剛好的購屋族，需要額外準備更多現金。

買房族案例：2025 年後買房，這樣影響你的支出

購屋影響總結

• 小坪數、並超過新制單價的房子，未來房屋稅將變高，降低購屋意願
• 低單價、大坪數，且沒有高過新制的總成交價的房屋開始具有吸引力
• 2025 年後，購屋時不能只看「總價」，同時要留意「每坪單價」是否超標！

賣屋族 2025 豪宅稅影響

1. 買方負擔增加 → 影響購屋意願
   • 由於新制影響，買方若購買「單價超標」的房屋，未來房屋持有稅會變高，因此可能會對這類房屋敬而遠之。
   • 過去大家選擇「小坪數、高單價」，主要是除了減少總價負擔的同時，繼續住在蛋黃區內。但新制後，這類房屋有著「買到就可能要多付稅」的情形，導致這類房屋的買方減少。
2. 市場競爭變大 → 賣家可能被迫降價
   • 由於買房的人變少，屋主在出售時，可能要降價吸引買方。
   • 以新北市為例，過去 25 坪、單價 80 萬的房屋還算是「非豪宅」，可以不必課「豪宅稅」，但現在的新制使得單價超標，買方必須多付稅金，造成買氣降低，這時屋主可能需要透過降價來增加市場競爭力。
3. 高單價房屋的轉售風險變大
   • 如果你現在擁有一間「高單價小坪數」的房子，2025 年後再賣，新制可能會讓買方遲疑，影響成交速度。
   • 市場供需變化：如果很多「小豪宅」釋出，賣方之間會競爭降價，進一步拉低價格。

面對豪宅稅新制，購屋 & 賣屋族應該如何應對？

2025 購屋族如何避開豪宅稅？

購房時，務必檢查這 3 點

1. 坪數 vs. 單價雙重考量
   • 2025 年後，不再只看「總價」，也要看「每坪單價」，因為新制法規只要符合其中一項都可能被課稅。
   • 買房時記得確認當地的豪宅稅門檻（單價 & 總價），避免誤踩地雷。
2. 「小坪數高單價」不一定是好選擇
   • 過去大家為了減少總價，會選擇小坪數、高單價的房屋，但新制後這類房屋容易被課豪宅稅，購買時需要特別留意房屋「每坪數單價」！
3. 選擇未來轉手需求大的房屋
   • 若有計畫在未來出售房產，務必確認該房型在 2025 新制後，是否仍具有市場吸引力，以免將來轉手變困難。

購屋建議表

2025賣屋族如何應對豪宅稅新制？

賣房前，先檢查這3 點

1. 是否因新制影響，房屋價格需調整？
   • 若你的房子屬於小坪數高單價，新制可能讓買家負擔變重，因此適時調整價格，有助於增加成交機率。
2. 市場需求是否發生變化？
   • 由於新制影響，「小坪數高單價」房屋需求可能下降，若未來市場變冷，建議提前規劃出場策略。
3. 賣房前可否進行資產配置調整？
   • 若房屋已進入豪宅稅範圍，且短期內不打算出售，可評估是否有資產調整方式來降低持有成本。

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2025年豪宅稅新制常見問題