買房該準備多少錢？2個房貸試算範例一看就懂！

購屋是人生中的重大決策之一，了解房貸試算對於財務規劃至關重要。在買房過程中，頭期款、月付金、利息等多項費用都是需要仔細考量的因素。本篇文章將介紹購房所需的資金準備，以及透過房貸試算範例，讓你清楚掌握應繳款項與還款計畫，這些實用資訊將幫助你更順利地完成買房夢想。

為什麼要房貸試算？

在購屋過程中，房貸試算是不可或缺的步驟，因為它能讓你清楚了解未來的還款計畫，確保自己的財務狀況可以負擔所選擇的房屋。房屋貸款試算不僅僅是計算每月應還款項，它還包括許多重要的變數，如貸款金額、貸款期限、利率、頭期款等，透過這些數據的綜合考量，讓你的購房計畫有個明確的方向。

貸款金額

貸款金額是房屋總價減去頭期款後的餘額，也就是你向銀行借款的總額，這個金額會影響你的月付金額度，因此需根據自身財務能力來選擇合適的貸款金額。

貸款期限

貸款期限指的是還款的年限，通常會有10年、20年或30年等不同選擇，期限越長，月付金額越能被平均攤還，但總利息支出會相對增加。

貸款利率

利率是決定你最終還款總額的關鍵因素，利率的高低直接影響月付金額，選擇浮動利率的話會根據市場狀況而上下調動。

頭期款

頭期款是購屋時需要一次性支付的款項，通常佔房屋總價的10%-30%。頭期款越高，需要貸款金額就越少，月付金壓力也會比較低。

其他費用

除了上述主要項目，購屋還可能涉及其他費用，如房屋保險、代書費、契稅等。這些費用也可以列在房屋貸款試算中，幫助你全面了解購房成本。

如果你想進行房屋貸款試算，內政部不動產資訊平台提供基本的試算工具，讓你能夠快速了解大致的貸款狀況。此外，各大銀行也提供專業的試算服務，例如國泰世華銀行，提供不同利率、期限與還款方式的模擬，幫助你更精準地規劃購屋預算並做出最佳選擇。

房屋貸款申請流程

第一次買房子，不僅要進行試算來了解還款計劃，熟悉房貸流程也是相當重要的一環，從申請貸款到最終撥款的每個步驟，都影響著購屋的順利與否。

申請房貸

當你選定好心儀的房屋後，就可以開始向銀行提出房貸申請。這通常需要提供個人身分證明、收入證明、購屋契約等相關文件，讓銀行了解你的財務狀況，進而評估可貸款的金額。

※房屋貸款試算可以幫助你預先了解月付金額和總利息費用。

房屋鑑價

銀行在審核貸款前，會委託第三方專業機構對房屋進行鑑價，確定房產當前的價值。這步驟的目的在於確保銀行貸款的金額不會超過房屋本身的市場價值。

審核貸款

銀行會綜合申請人的財務狀況及房屋價值進行審核，這個過程可能會需要比較久的時間，銀行會根據風險評估來決定是否批准貸款，並確定貸款條件如利率和期限等。

對保簽約

貸款審核通過後，銀行會通知申請人前往親自進行對保簽約。這是確認雙方權利義務的正式步驟，並會由雙方共同簽署貸款合約，確保所有條款已經了解並同意。

抵押設定

銀行會辦理房屋抵押設定，將房產作為貸款的抵押品，這是一個保障貸款安全的法律程序。

撥款

當所有程序完成後，銀行會將貸款金額撥付給賣方或房屋代書，至此房貸流程正式結束，買家即可完成房產過戶，順利擁有自己的房屋。

2個常見房貸試算範例

在購屋過程中，進行試算可以幫助你了解每月的還款壓力，避免未來的財務困擾，本文將介紹兩種常見的還款方式：本金平均攤還法和本息平均攤還法，並通過詳細的試算公式，幫助你清楚掌握每月還款金額。

房屋貸款試算方式

本金平均攤還法

本金平均攤還法是將貸款的本金均等分攤至每個月，而利息則根據每月剩餘本金計算。這種方式的還款壓力在初期較大，因為每月的本金和利息都比較高，隨著本金逐月減少，利息也會逐漸下降，因此每月的總還款額會逐月降低。進行試算時，可以預先知道每月的還款金額與變化情況。

本息平均攤還法

本息平均攤還法每月還款額固定，但本金與利息的組成比例會逐月調整。初期還款中，利息占較大部分，而隨著還款時間越久，本金的比重逐漸增加。這種方式適合需要穩定每月還款壓力的借款人，通過試算可以了解固定還款金額是多少以及總利息支出。

房屋貸款試算公式

本金平均攤還法試算公式

• 平均每月應還本金金額＝貸款本金 ÷ 還款總月數（＝貸款年期 x 12）
• 每月應還利息金額＝本金餘額 × 月利率（月利率＝年利率 ÷ 12）
• 每月應還本息金額＝(甲)每月應還本金＋(乙)每月應還利息

透過試算可以清楚地看到本金每月固定，利息逐月遞減的還款模式。

本息平均攤還法試算公式

• (甲)每月應還本息金額的平均攤還率＝{ [ (1＋月利率) ^ 月數] × 月利率 } ÷ { [(1＋月利率) ^ 月數] － 1 }
• 平均每月應還本息金額＝貸款本金 × (甲)每月應還本息金額的平均攤還率
• 每月應還利息金額＝本金餘額 × 月利率
• 每月應還本金金額＝(乙)平均每月應還本息金額 – (丙)每月應還利息金額

進行試算時，使用本息平均攤還法可以預估固定的每月還款金額，進而精準規劃還款策略。

透過這些公式，你可以根據自己的需求選擇合適的還款方式，並使用試算工具精準計算每月應繳金額，幫助你輕鬆管理財務。

首次購房房貸試算

假設你是首次購屋，準備購買一間總價1,000萬的房子，並決定向銀行申請400萬的房貸。你選擇以台新銀行的房屋貸款方案，並使用本金平均攤還法進行還款。這裡將以貸款30年，利率2.68%（機動計息）的情境進行試算，計算前兩個月的月付金額。

1. 台新銀行試算條件：
   • 貸款金額：400萬
   • 貸款年限：30年（360個月）
   • 利率：2.68%（機動計息）
   • 還款方式：本金平均攤還法
2. 試算公式：
   • 平均每月應還本金金額
   • 平均每月應還本金金額＝400萬 ÷ (30年 x 12個月) = 11,111元
   • 每月應還利息金額（第一個月）＝400萬 × (2.68% ÷ 12) = 8,933元
   • 第一個月應還本息金額＝(甲)每月應還本金11,111元 ＋ (乙)每月應還利息8,933元 = 20,044元
   • 第二個月月付金試算：隨著還款，本金餘額會減少，第二個月的利息也會降低。

每月應還利息金額（第二個月）
新本金餘額＝400萬 – 11,111元 = 3,988,889元
利息金額＝3,988,889 × (2.68% ÷ 12) = 8,911元

• 第二個月應還本息金額
  第二個月應還本息金額＝(甲)每月應還本金11,111元 ＋ (乙)每月應還利息8,911元 = 20,022元

根據房貸試算，在本金平均攤還法下，第一個月應還本息總金額為20,044元，而第二個月因本金餘額減少，月付金額稍微減少至20,022元。這種還款方式的特點是，隨著本金逐月降低，總月付金額也會逐漸減少。

青年首次購房房貸試算

以第一銀行的「青年安心成家方案」為例，假設你借貸300萬，貸款期限20年，利率為2.275%（機動計息），並採用本金平均攤還法進行還款。以下是前兩個月的房貸試算結果：

1. 試算條件：
   • 貸款金額：300萬
   • 貸款年限：20年（240個月）
   • 年利率：2.275%（機動計息）
   • 還款方式：本金平均攤還法
2. 試算公式：
   • 平均每月應還本金金額
     • 平均每月應還本金金額＝3,000,000 ÷ (20 x 12) = 12,500元
     • 每月應還利息金額（第一個月）
     • 每月應還利息金額＝3,000,000 × (2.275% ÷ 12) = 5,688元
   • 第一個月應還本息金額＝(甲)12,500元 ＋ (乙)5,687.5元 = 18,188元
   • 第二個月月付金試算：隨著還款，本金餘額會減少，第二個月的利息也會略微下降。
     • 每月應還利息金額（第二個月）
     • 新本金餘額＝3,000,000 – 12,500 = 2,987,500元
     • 每月應還利息金額＝2,987,500 × (2.275% ÷ 12) = 5,679元
     • 第二個月應還本息金額＝(甲)12,500元 ＋ (乙)5,679元 = 18,179元

根據房貸試算，第一個月的還款金額為18,188元，而第二個月因本金餘額減少，還款金額略降為18,179元。使用本金平均攤還法時，每月的本金固定，而利息會逐月下降，進而減少總還款金額。

善用住宅補貼幫你實現購屋計畫

住宅補貼的好處在於能夠減輕購屋者的經濟負擔，降低每月房貸的壓力，讓更多家庭有機會實現購房夢想。此外，住宅補貼也能提升居住穩定性，改善生活品質。然而，申請補貼的條件較為嚴格，符合資格的人數有限，以下將詳細說明。

申請條件

年齡限制

申請人必須是中華民國國民，並在國內設有戶籍，且符合以下任一年齡限制：

• 已成年（年滿18歲）。
• 未成年且已結婚。
• 未成年，已於安置教養機構或寄養家庭結束安置，無法返家。

家庭成員住宅持有

必須符合下列一項條件：

• 家庭成員均無自有住宅。
• 申請人或其配偶持有，或與配偶、同戶籍直系親屬及配偶戶籍內直系親屬共同持有的二年內自購住宅，並已辦理貸款；且其家庭成員均無其他自有住宅。

是否接受政府住宅補貼

申請時，家庭成員必須均未接受其他政府住宅補貼；若家庭成員正在接受政府租金補貼、為社會住宅或政府興辦之出租住宅的承租戶，則該家庭成員需切結自購住宅貸款利息補貼或租金補貼資格自取得之日起，自願放棄原有的租金補貼或承租社會住宅、政府興辦之出租住宅。

所得及財產狀況

申請住宅補貼的家庭必須符合一定的所得及財產標準。各地戶籍地的家庭成員之所得和財產均應低於以下規定金額：

申請方式

住宅補貼的申請方式分為書面申請和線上申請兩種方式。

可貸款額度

1. 臺北市：最高可貸款額度為新臺幣250萬元。
2. 新北市：最高可貸款額度為新臺幣230萬元。
3. 其餘直轄市、縣（市）：最高可貸款額度為新臺幣210萬元。

利息補貼年限

利息補貼的最長年限為20年，其中包括最長5年的付息不還本之寬限期，寬限期政策可以幫助購屋者降低初期的經濟壓力。

※其他補貼資訊可至內政部不動產資訊平台查看。

房貸試算常見問題 QA